Dación Pago Retroactiva

La dación en pago no puede ser retroactiva

Es un tema de rigurosa actualidad. Una ola de desahucios sin precedentes en nuestro país es la manifestación más cruel de las consecuencias de la crisis económica y del estallido de la burbuja inmobiliaria. Para aliviar la situación de los afectados, muchas voces se han levantado para pedir la dación en pago (que la entrega del piso salde la deuda). Hablan de un efecto retroactivo, y vamos a explicar porque no es una solución aceptable.

La crisis económica está llevando a muchas personas hasta el punto de no poder pagar la letra de la hipoteca, lo que lleva a muchos embargos. Las condiciones de la mayoría de los contratos hipotecarios incluyen la posibilidad para el banco de quedarse con la vivienda por el 50% del precio tasado, debiendo el hipotecado pagar el resto de la deuda pendiente si procede.

A primera vista, parece una condición abusiva, y de cierta manera lo es. Pero si solo damos esta información nos quedamos cortos y no mostramos el problema completo.

 

La dación en pago ya existe

Primero, hay que explicar que es perfectamente posible en España firmar un contrato hipotecario con una cláusula de dación en pago. Pero no es el caso habitual. Si la mayoría de las personas no han optado por esta solución, es por una razón muy sencilla: en los contratos de dación que incluyen la dación en pago los bancos se muestran mucho más exigentes a la hora de prestar dinero.

Cuando hablamos de exigencias mayores, estamos diciendo que si un banco podía prestar el 100% (o incluso más) del importe de la tasación de la vivienda a un hipotecado en un contrato sin cláusula de dación en pago, la inclusión de esta posibilidad hacía que la entidad financiera solo estuviese dispuesta a prestar el 50% del valor tasado.

Como podemos apreciar, el banco busca una garantía similar en ambos casos. En el primero, presta el 100% pero si el hipotecado deja de pagar desde la primera letra, embarga el piso por el 50% y sigue teniendo derecho a cobrar el 50% que falta. En el segundo caso, si el hipotecado deja de pagar desde la primera letra, el banco embarga el piso por el valor de la hipoteca, que es el 50% del valor de tasación.

 

Hay que convertir la dación en pago en la regla

En mi opinión, deberíamos obligar a los bancos a incluir la dación en pago en todas las hipotecas que se firmen a partir del cambio. Pero hay que ser conscientes de que esto implicará una restricción importante del crédito. Los bancos ya no prestarán el 100% del valor de tasación (haya crisis o no haya crisis) y las personas que quieran acceder a una vivienda tendrán que ahorrar durante muchos años.

Me parece que sería una buena noticia para todos, porque limitaría las posibilidades de una nueva burbuja y limitaría las situaciones de endeudamiento extremo. Pero hay que ser conscientes de que no lo podemos tener todo. Si queremos la seguridad de entregar el piso a cambio de la deuda, los bancos nos exigirán mucho más garantías antes de conceder una hipoteca, y muchas personas no podrán comprar.

 

No puede ser un cambio retroactivo

Donde difiero con muchos defensores de la dación en pago es con el tema de la retroactividad. No se pueden cambiar las reglas del juego después de empezar la partida.

 

1º- No se le obligó a nadie a contratar una hipoteca

Por mucha pena que nos de la situación de las personas que están perdiendo sus hogares, nadie les obligó a contratarla en esas condiciones. Pueden sentirse engañadas por el banco, pero conocían las condiciones de su hipoteca, y si pretenden que no las conocían, demuestran su irresponsabilidad, firmando a la ligera un compromiso de pago de cientos de miles de euros.

Como hemos comentado antes, podrían haber contratado una hipoteca con posibilidad de dación en pago, pero no quisieron o no pudieron. Si no podían porque no tenían ahorros para aportar una entrada, nadie les obligó a contratar la hipoteca. Podían vivir de alquiler como muchas personas que decidieron no poner en riesgo su futuro.

 

2º- Muchas personas compraron otras cosas con el dinero de la hipoteca

Usar el dinero de la hipoteca para amueblar la casa, comprar un coche o irse de viaje ha sido algo muy habitual. Está claro que estas compras nunca se dedicaron a la vivienda, por lo tanto este dinero no se puede saldar con la entrega del piso. De hecho, en el improbable e injusto caso que se aprobase una dación en pago retroactiva, debería haber una investigación a fondo (conjunta por parte del banco y Hacienda por ejemplo) para analizar el destino del dinero. Caso de no coincidir el importe de la hipoteca con el de la escritura de compraventa, cada uno debería responder de la diferencia, y si no se puede justificar (como en el caso de pago en dinero negro de parte de la compra), pagar las multas correspondientes. Cualquier importe superior a la escritura quedaría por supuesto a pagar al banco (ya que no sería una contrapartida).

 

3º- Con la dación en pago retroactiva, pagan justos por pecadores

Los defensores de la dación en pago retroactiva se limitan a decir que los bancos son los responsables y tienen que quedarse únicamente con los pisos para saldar las deudas. En teoría es una visión tentadora, pero además de lo que ya hemos comentado de la responsabilidad de las personas que han firmado las hipotecas, olvida algo muy importante: las consecuencias económicas.

Si se aprobará esta medida, no solo las personas desahuciadas dejarían de deber dinero a los bancos, sino que muchas otras personas optarían por entregar las llaves antes de meterse en mayores problemas. De repente, una hipoteca se convertiría en una compra con derecho a alquiler. Si puedo pagar, me convierto en propietario, y sino, es como si hubiera estado de alquiler y devuelvo las llaves.
Esto llevaría a una entrega masiva de pisos a los bancos, que provocaría su ruina. Bueno, hasta allí no es tan grave. Los bancos tienen muchísima culpa de todo lo ocurrido, y tan solo obtendrían su merecido. Eso es lo que piensan muchos ciudadanos.

Pero todos sabemos que en realidad no quebrarían los bancos. Ya lo hemos vivido más de una vez. Lo que pasa es que el Estado haría lo imposible para evitar el colapso del sector financiero. Un colapso que tendría consecuencias dramáticas para los ahorradores, entre los cuales están aquellos que prefirieron vivir de alquiler y por lo tanto no tienen nada que ver con todo la problemática de la burbuja inmobiliaria.

Cuando el Estado ayuda a los bancos, en realidad se transfiere la deuda privada a la deuda pública. Es decir: la hipoteca que uno salda con la entrega de llaves se convierte en deuda de todos los españoles. Esto implica recortes, subidas de impuestos, y medidas que acaban afectando al conjunto de contribuyentes, hayan sido prudentes o no. Y eso no es deseable ni es justo.

 

4º- ¿Qué pasaría con la dación en pago no retroactiva?

Como ya hemos explicado antes, generalizando la dación en pago para futuros contratos hipotecarios, las condiciones para obtener una hipoteca se endurecerían. Los bancos pedirían una entrada muy significativa (entre el 30 y el 50%). El hipotecado ya no tendría interés en entregar el piso en cualquier momento de dificultad (porque perdería su entrada). En casos extremos se entregarían las llaves a cambio de la cancelación de la hipoteca, algo malo para el banco, malo para el hipotecado, pero que ambos podrían aguantar sin necesidad de intervención estatal, y por lo tanto sin hacer pagar a todos los excesos de imprudencia de otros.

 

Otras medidas

Establecer la dación en pago como norma en las hipotecas no es la única forma de avanzar. Para ayudar a suavizar el problema de los desahucios hay que poner en marcha sistemas y planes de pago que permitan a las personas aumentar sus posibilidades de conservar sus casas, siempre que esas medidas no pongan en peligro la situación económica del país.

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24 pensamientos en “La dación en pago no puede ser retroactiva

  1. mirian

    ok..todo estos comentario me parece que no son tanto los que son ni son todo lo que se comenta de toda forma lo que si me parece un ataque al ciudadano que por falta de informacion por ignorancia porque señores banquero no todos los españoles somos expertos en temas financieros la mayoria no entiende de los lios de los banco y lo bien que hacen las cosas que no se da cuenta ni los mas listos …pero lo que veo una inquisicion que se esten cobrando clausula suelo altisima como pago yo un 4.25 por ciento mas euribor ya esta bien por favor este pais esta en las ultimas sin en cambio otro paises tienen crisis si claro pero existe la dacion en pago como el reino unido ese pais tiene clase mucha clase

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    1. Ideas y Ahorro Autor

      Desde luego los bancos han actuado en numerosas ocasiones de mala fe, pero no pueden ser considerado como los únicos responsables.

      Por muy complicados que sean los contratos firmados, hay algunas cosas que son de sentido común: si se va a firmar un préstamo de más de cien mil euros, lo normal es pedir explicaciones sobre las condiciones, en especial que pasa si las cosas van mal. No se puede aceptar dinero prestado y dar por sentado las cosas.

      No se trata de tener grandes conocimientos financieros, solamente de hacerse explicar las cosas. Y si en este momento el banco miente o esconde información, entonces es un engaño manifiesto y se puede actuar legalmente.

      Y no olvidemos nunca que nadie estaba obligado a comprar. Que haya habido una fiebre compradora colectiva explica algunos excesos pero cada uno es responsable de sus actos. Se podía perfectamente vivir de alquiler.

      Ahora, estoy de acuerdo que las condiciones actuales son abusivas. No puede ser que después de entregar la vivienda las personas deban casi lo mismo que antes por los intereses de demora y las costas judiciales.

      Hoy en día, si una persona debe 200.000 euros por una hipoteca de 250.000 sobre una casa tasada en su día en 280.000, el banco embarga la casa por 140.000, pero en lugar de quedar debiendo 60.000, la persona sigue debiendo 150.000 por todos los gastos adicionales. Esto se debería corregir.

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  2. Joan

    Las consecuencias negativas de la dación de pago retroactiva se eleminan si la Administración controla que no se ejecute para especular; es decir, que sólo puedan acogerse aquellas personas como último recurso, justo antes del deshaucio.
    Es así de simple.

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    1. Ideas y Ahorro Autor

      Si siempre se puede optar por la dación en pago justo antes del desahucio, siempre podrá haber muchos abusos. Pero ese no es lo más importante, en mi opinión.

      El problema de fondo es que se concedieron unas hipotecas con unas condiciones. De haber existido la dación en pago automática, la mayoría de estas hipotecas nunca se habrían dado, ya que los bancos habrían pedido muchas más garantías.

      Si se pudiesen cambiar las condiciones para ambos lados (el banco y el cliente) de forma retroactiva, no tendría ningun problema. La gente que consiguió el 80% o el 100% del valor de la casa devuelve de golpe la diferencia con el importe máximo que habría dado el banco (un 50 o 60%) y ofrece garantías adicionales, y a cambio tienen la dación en pago. Pero evidentemente no se puede hacer, porque las personas no disponen del dinero.

      Por lo tanto la única solución justa es obligar a los bancos que a partir de ahora siempre la dación en pago sea automática para cualquier nueva hipoteca. Pero luego no nos quejamos que no den ni el 100% ni el 80% del valor de la casa.

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  3. Maria

    Pues ya veo que por fin ha salido a la superficie la ESCLAVITUD moderna!!!España llegara ha ser peor que los payses africanos.Sin clase media sera una sociedad dividida en ricos y povres.La criminalidad sera tremenda porque el hambre empujara a la gente a robar….Claro..los dueños de los bancos tanto les da!Se iran con sus millones en algun paraiso fiscal ….Pensais que la dacion en pago retroactiva no puede ser?Pero tirar en la calle 300.000-500.000 famillas puede ser?Quedais escondidos en la casa pensando que no os va ha tocar,pero la verdadera crisis ahora esta viniendo….

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    1. Ideas y Ahorro Autor

      El problema de los desahucios en efecto es algo masivo y dramático, pero no tenemos que olvidar cual es el origen del problema: la imposibilidad de pagar un compromiso financiero.

      Se les puede acusar a los bancos de todos los males, y ciertamente tienen muchas culpas, pero no se puede defender la idea de que todas las personas firmaron engañadas una hipoteca por varias decenas o incluso varios cientos de miles de euros.

      Aceptaron recibir el dinero y aceptaron sus condiciones. Salvo muy contadas excepciones, que deberían ser objetos de denuncias contra los bancos, una persona que firma una hipoteca es consciente del compromiso que representa. Nadie obligó a nadie a firmar, y si las personas pretenden no conocer lo que iba a pasar si no pagaban, o no son honestas, o son irresponsables. Si no estaban de acuerdo con las condiciones, podían no comprar.

      Incluso podían pedir una hipoteca con dación de pago, pero claro, el banco solo les iba a dar el 50 o 60% del importe de la compra. Y es que no se puede querer tenerlo todo. O se aceptaba contratar una hipoteca con los riesgos que conllevaba o se optaba por el alquiler, que es una opción muy válida y mucho más habitual en otros países.

      Que conste que yo estoy a favor de que la dación en pago se convierta en algo obligatorio, pero eso solo puede ser para las hipotecas futuras.

      Tampoco me parece normal que las personas que pierden sus casas tengan una deuda casi igual de grande después de perderla que antes, por las costas judiciales e intereses de demora. Creo que no deberían deber nunca más que el saldo de la deuda menos el valor de embargo de la casa. Pero también creo que alguién que contrata una deuda la tiene que pagar.

      Hay otros argumentos en contra de la dación retroactiva, como los efectos económicos, que son por desgracia mucho peores que los desahucios. Porque si se aplicará, se debilitaría aún más el sector bancario (y esta vez no sería culpa de los bancos), con una doble consecuencia: por un lado el crédito se reduciría aun más para las empresas, provocando más cierres de empresas y más paro, y por el otro lado el Estado tendría que volver a inyectar dinero en el sistema financiero, a cambio de mayores recortes sociales para todos los ciudadanos.

      ¿Sería justo que toda la sociedad pague el precio de los compromisos firmados por una pequeña parte de los ciudadanos (aquellos que contrataron esas hipotecas que ahora no pueden pagar)?

      Es triste que miles de familias se encuentren en una situación tan complicada, y ciertamente se tienen que poner en marcha mecanismos de ayuda (alquiler social barato limitado en el tiempo, negociación de aplazamientos). Pero los desahucios en su inmensa mayoría son la consecuencia del incomplimiento del pago de una deuda que nadie les obligó a contratar, y eso no lo podemos olvidar.

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  4. Lena

    Pues en mi opinión, la dación en pago (retroactiva o no) sí que es una buena medida, además de necesaria. En cuanto al 1er punto que argumentas (nadie obligó a la gente a contratar hipotecas), es cierto, ¿pero podemos culpar a las familias de querer asegurarse un hogar? Yo estoy de alquiler y personalmente lo prefiero, pero quien sabe si en un futuro quiera pagar mi casa poco a poco, y así no depender de un casero…Sobre todo si se me hace una oferta tan maravillosa (y a la vez engañosa) como se hacía años atrás. Además, lo realmente injusto es tachar a los hipotecados de irresponsables por no poder pagar. ¿De dónde iban a sacar el dinero? ¿Atracando un banco, robándose unos a otros? Porque, como ya se sabe, la mayoría de ellos están parados o ya ni siquiera reciben la ayuda por desempleo. No sé…Veo que tienes razón en algunas cosas, pero creo que si se hace bien, si las Administraciones controlan la medida, es realmente posible.

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    1. Ideas y Ahorro Autor

      No se trata de culpar a nadie. Tan solo digo que las personas que contrataron una hipoteca aceptaron los riesgos que conllevaba. Era totalmente posible para ellos pedir que se les incluyera la dación en pago en el momento de la compra. En este caso el banco les hubiera prestado bastante menos.

      Por supuesto, nadie tiene la culpa de haberse quedado en paro. Pero si se hubieran seguido criterios de sentido común, como por ejemplo no endeudarse por más de 4 veces los ingresos anuales netos de la familia, la situación hubiera sido bastante menos grave hoy en día.

      Muchas de las personas que hoy tienen problemas para pagar se endeudaron mucho más de lo que recomienda el sentido común. No se preguntaron que pasaría si perdían el empleo, o si se lo preguntaron contestaron con respuestas superficiales y falsas como “siempre podré vender el piso”.

      Reconozco que había en España una especie de locura colectiva que empujaba a comprar, que repetía frases erróneas como “alquilar es tirar el dinero” o “la vivienda nunca baja”, apoyada por los bancos. Pero la locura colectiva no impidió a muchas personas pensar con sentido común y no comprar casas muy sobrevaloradas o endeudarse por encima de sus posibilidades. Por mucho que circulen ideas equivocadas, cada uno debe pensarse muy bien lo que implica un crédito hipotecario. ¿Cuantas personas metieron en un crédito a 30 o 40 años además de la casa los muebles, un coche nuevo o un viaje? Por mucho que lo permitiesen los bancos no exime la responsabilidad del hipotecado.

      Muchas personas querían comprar un piso, al precio que fuera, y con el plazo de hipoteca que fuera, sin considerar ni siquiera que iban a pagar 3 o 4 veces el piso (contando los intereses). Algunos llegaron a contratar productos tan exóticos y peligrosos como las hipotecas multidivisas. Y muchas personas todavía hoy lo justifican diciendo “era la única forma para ellos de comprar”. Pero es que si no se puede comprar (dentro de una deuda aceptable), no se compra y punto. El derecho a la vivienda no es derecho a la vivienda de propiedad. Si no se llega, o se compra algo pequeño, o se vive de alquiler y se espera para poder comprar. Tan sencillo como eso. Por eso en el resto de Europa tan solo la mitad de la población es propietaria (cuando en España hablamos del 90%).

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      1. Ramon

        Bueno, basta ya. Es un poco cansino oír ahora que hay que aplicar dación en pago para todos. Te puedo poner más de 15 ejemplos de conocidos que iban pavoneándose con la pedazo de hipoteca que “le habían” sacado al banco, para el pisazo, el audi y la tele de plasma. Mientras yo, con un sueldo muy decente, no me explicaba por qué no veía viable una hipoteca.

        En esto se han pillado los dedos gentes honestas, y gentes absurdas. Y sólo puede haber una ley para todos.

        Estoy totalmente en contra de que quiten las deducciones en el IRPF con retroactividad, es injusto y casi inmoral. Del mismo modo, estoy totalmente en contra de que se aplique la dación en pago con retroactividad.

        Otra historia sería que los bancos tuvieran que atender de algún modo al valor original de tasación de la vivienda, en el momento de la firma de la hipoteca. Seguramente de ese modo se evitarían las tasaciones disparatadas que son también muy responsables de la burbuja.

        Y apoyo al 100% la medida de hacer obligatoria la dación en pago. Si los bancos sólo ofrecen el 50% del valor de la vivienda, y nos obligamos a ahorrar, otro gallo cantaría en las crisis.

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        1. Ideas y Ahorro Autor

          Buenos días,

          En primer lugar, el propósito del artículo es precisamente decir que la dación en pago no puede ser retroactiva. Como bien dices, otra cosa sería ponerla a partir de ahora (que sería lo deseable).

          En segundo lugar sobre quitar la deducción del IRPF no estoy de acuerdo. Quitarlo para todos (independientemente del momento de compra) no es quitarlo retroactivamente. Hacerlo retroactivo sería reclamar los importes deducidos en todos los años anteriores.

          Cada año el estado determina unos supuestos para deducciones. La de la compra de vivienda a crédito (no puedes deducir nada si compras al contado) se renueva año tras año. En ningún momento se dijó que iba a estar siempre. Otra cosa es que los contribuyentes hayan asumido que esta deducción estaría siempre, y contado con ella.

          Dices que sería injusto:

          - ¿No es más injusto que una persona precavida que haya ahorrado el importe de la compra de su casa no tenga deducción?
          - ¿No es más injusto quitar la deducción para unos (después de 2012) y no para otros?
          - ¿No es más injusto que el Estado (es decir el dinero de todos) sirva para financiar un patrimonio personal?

          Gracias por comentar

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  5. Roger

    Si aplicamos la dación en pago retroactiva (solo para casos claros y justificsados, no discutamos ahora cuales serian) puede que algunos bancos no lo resistan y caigan. De acuerdo! i que?. A lo mejor es preferible que caigan algunos y que el Estado no los rescate (en España solamente algunas cajas). Y en vez de dedicar este dinero en rescatarlos lo dedique a prestar crédito a las pequeñas y medianas empresas directamente, que buena falta hace para salir de la crisis de empleo. Está claro que ahora hemos dedicado mas de 10 G€ (Giga Euros) a salvar algunos bancos y que luego este dinero practicamente no ha acabado de salir a flote hacia la gente o las empresas. Por lo tanto que caigan y ya hará el Estado de banco con el dinero del rescate. Se que esta idea les puede parecer a muchos Izquierdosa-Intervencionista pero en momentos de crisis hay que ser valiente y perder alguno de los viejos paradigmas del libre mercado.

    Responder
    1. Ideas y Ahorro Autor

      Los bancos y cajas que gestionaron mal sus créditos hipotecarios no deberían ser salvados con dinero público. Deberían quebrar, como cualquier empresa que haya hecho las cosas mal.

      En mi opinión, que los Estados les ayuden (cosa que está mal) no justifica que se les perdone la deuda a los individuos que contrajeron una deuda y no pudieron cumplir con su obligación de pagarla. Las personas que contrataron una hipoteca para comprar una casa hicieron una inversión, y por desgracia ahora no pueden vender para cubrir la deuda (pinchó la burbuja inmobiliaria).

      Si aceptamos la idea que el Estado tiene que compensar sus pérdidas, entonces ¿por qué no recurrir también al Estado cada vez que se pierde dinero en bolsa? ¿solo porque el destino de la inversión era una casa y no acciones? Una inversión es una inversión, independientemente del destino del dinero.

      Responder
      1. Dani

        LA VIVIENDA NO ES UNA INVERSIÓN, ES UN DERECHO.
        LAS POLÍTICAS DEBERÍAN HABERSE CENTRADO EN IMPEDIR LA ESPECULACIÓN Y NO EN FOMENTARLA Y POR TANTO ASEGURAR EL DERECHO A LA VIVIENDA.
        SON LOS BANCOS LOS GRANDES BENEFICIARIOS, ELLOS CONSERVAN MULTITUD DE PROPIEDADES (SUS INVERSIONES).
        LOS CIUDADANOS SON LOS GRANDES PERJUDICADOS, NO PIERDEN MULTITUD DE PROPIEDADES, PIERDEN SU ÚNICA VIVIENDA (SU DERECHO).
        POR ESO CREO QUE SÍ SE DAN LAS CONDICIONES PARA UNA DACIÓN EN PAGO CON CARACTER RETROACTIVO EN DETERMINADOS CASOS, PORQUE ESTAMOS ANTE CIRCUNSTANCIAS EXCEPCIONALES, GENERADAS POR LA BURBUJA INMOBILIARIA, QUE NOS OBLIGAN A BUSCAR UNA SOLUCIÓN INMEDIATA: IMPEDIR LA RUINA Y DESHAUCIO DE PERSONAS.

        EN CUANTO A LAS CONDICIONES DE LA DACIÓN EN PAGO, ME PARECEN CLARAMENTE ABUSIVAS. AQUÍ SI LAS COSAS VAN MAL SIEMPRE GANA EL BANCO, PERO NO UNA PARTE PROPORCIONAL Y ADMISIBLE, ¡SE FORRA!

        O CAMBIAMOS LAS REGLAS DE JUEGO, QUE POR CIERTO, ¿QUIÉN DICE QUE NO SE PUEDEN CAMBIAR TRAS UN BURBUJA INMOBILIARIA QUE LAS HA PUESTO EN ENTREDICHO? O SI NO LA SITUACIÓN ES INSOSTENIBLE. SEAMOS CABALES Y SOLIDARIOS DADA LA SITUACIÓN EXCEPCIONAL A LA QUE NOS ENFRENTAMOS, Y EVITEMOS MALES MAYORES.

        Artículo 47
        Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.
        Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.

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        1. Ideas y Ahorro Autor

          Me alegro de que cite la Constitución, lo que me permite incidir en un punto. La Carta Magna estipula “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.” En ningún momento se dice allí que tiene que ser una vivienda en propiedad.

          Quiero insistir en eso porque muchas personas parecen convencidas de que ser propietario de su casa es un derecho constitucional, y no lo es. En mi humilde opinión, el Estado no debería hacer VPO de propiedad, sino en alquiler. En casi todos los países salvo España lo normal es vivir de alquiler mientras se ahorra para tener una entrada y se mejora la situación profesional, y después de unos años se compra, o no (muchas personas viven toda su vida de alquiler sin problema).

          Las personas que han contraido una deuda mayor a la que podían asumir tienen que asumir las responsabilidades. Nadie les obligó a comprar. Y estoy de acuerdo en que también habría que exigir responsabilidades a los directivos de bancos que acordaron préstamos a personas de dudosa solvencia, al los responsables del Banco de España por permitirlo y a los políticos en cargo por no controlar al Banco de España. Pero el hecho de que unos salgan impunes, por muy vergonzoso que sea, no implica que las personas que firmaron libremente sus hipotecas no cumplan con sus obligaciones, siempre que no se les pida más de lo que deben (los recargos que aplican algunos bancos son de verguenza).

          Gracias por su comentario

          Responder
          1. Dani

            Tampoco se dice lo contrario (

            El precio del alquiler es un reflejo del valor de la vivienda en el mercado. No existe una diferencia cuantitativa considerable.

            Otras inversiones no son un derecho, sin embargo, la vivienda si lo es. Especular con la vivienda es similar a especular con el agua o la comida. Ahí estriba la gran diferencia.

            No debe especularse con la vivienda. Y esto se ha violado de una forma vergonzosa.

            “”Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.”"

          2. Ideas y Ahorro Autor

            Estoy de acuerdo que existe una correlación entre el precio del alquiler y el valor de la vivienda en el mercado, pero desde hace muchos años los precios de venta están muy por encima de una proporción racional del precio del alquiler. En zonas urbanas, el precio de venta no debería estar por encima del valor de 15 a 20 años de alquiler, y cuando lo calculamos nos sale más bien una media de 25 a 30 años. Tanto el alquiler como la venta están a precios de burbuja, pero la venta más que el alquiler.

            Totalmente de acuerdo, los poderes políticos deberían haber luchado contra la especulación, y no solo porque la vivienda es un bien necesario, sino porque permitieron que se creara una economía ficticia basada en el ladrillo, en detrimento de invertir en industrias de valor añadido. Las consecuencias serán años de sufrimiento económico, con mucho paro y un duro retorno a la realidad de un país que se creyó rico y no lo era. Por desgracia no se ve que haya voluntad de invertir en economía productiva, sino unos intentos desesperados para resucitar la construcción, pese a los millones de viviendas vacías.

  6. Roger

    Hombre, però a mi me parece que una hipoteca es un concepto bastante diferente al de una inversión. Una hipoteca es una compra asociada a un crédito, mientras que una inversión tiene a todas luces un riesgo asumido. La justificación moral de que hay que seguir cobrandoles si devuelven el bien hipotecado seria almenos muy discutible, pero no voy a abundar en ello; almenos algunos jueces lo han entendido así y esto puede cear precedentes. Lógicamente cabria estudiar caso por caso.

    Además los bancos ya han perdonado hipotecas y han aceptado la dación en pago para cubrirlas, lo que pasa es que no lo han hecho con los ciudadanos sinó con los promotores, quedándose el banco con la promoción entera éstos ya han saldado la deuda (esto es totalmente cierto ya que lo dijo ayer por la tele en tono autocrítico el expresidente de Caixa de Catalunya, Antoni Serra i Ramoneda). Luego entonces porqué no podrian hacerlo con los ciudadanos. De hecho deberan hacerlo a la larga o sinó no se de donde van a cobarles. Recordar de nuevo que ya ha habido dos sentencias judiciales a favor de la dación en pago.

    Responder
  7. vicente ruiz orero

    Yo creo que de todo habrá no ?? .,Gente que de verdad creyo en cantos de sirena que llegaban de todos los sectores de la sociedad., Que si hemos pasado a Italia en PIB , que si ahora le toca a Francia y luego Alemania ., Cuando desde la administración se vende que siempre habran vacas gordas , se esta mintiendo al ciudadano y además diciendole lo que quiere oir ., Estoy convencido que el 99 % de los ciudadanos que contrataron un hipoteca no podian preveer la que se les venia encima ., Cosa que a mi forma de ver si podian los Bancos y el Gobierno , maxime cuando ellos disponen de profesionales cualificados para ello ., Cargar todas las culpas al ciudadano me parece también un poco irresponsable , aunque es cierto que algo de culpa e ingenuidad tuvieron ., Los bancos estan obligados por su normativa a conceder un crédito responsable , cosa que evidentemente no hicieron , pensando más en el corto plazo que en el largo .,
    Si la responsabilidad de todo esto solo se hace recaer sobre el ciudadano , solo conseguiremos crear una sociedad con Ciudadanos de 2 , marginados a los cuales se les habrá privado de uno de los derechos fundamentales recogidos por la Constitución española ., ( El derecho a una vivienda digna) sic., Y quedaran excluidos de por vida del mercado del crédito y del consumo ., HAblamos de casi de un millon de afectados con sus respectivos familiares., No sé , habrá gente que pensara , han sido unos irresponsables , que se apañen ellos solitos ., No debemos olvidar que vivimos en sociedades civilizadas , donde hasta los mas abyectos criminales se les concede una segunda oportunidad .

    Responder
    1. Ideas y Ahorro Autor

      Gracias por el comentario. No se puede negar la responsabilidad de los poderes públicos en esconder la realidad y fomentar la burbuja inmobiliaria. Es cierto que muchas personas que se endeudaron razonablemente (por ejemplo contratando una hipoteca por menos de 4 veces sus ingresos anuales netos y con contrato fijo) también han perdido sus casas. Pero no nos engañemos, la gran mayoría de los que ahora están en una situación muy complicada son personas que se endeudaron mucho más de lo razonable. Y no se trata de tener conocimientos financieros, tan solo sentido común.

      Por otro lado, no puede comparar el hecho cumplir con un compromiso y pagar una deuda con las penas de carcel de los delincuentes. Como sabrá, en España una buena parte del sueldo es inembargable, y pese a tener muchas deudas, se puede vivir de alquiler de forma digna. Aprovecho la oportunidad para decir que el derecho a una vivienda digna no es un derecho a ser propietario. ¿No tendrán la oportunidad de volver a comprarse una casa? Pues hasta que no paguen lo que deben, es normal que sea así. Somos responsables de nuestros actos, para bien y para mal.

      Responder
      1. Jesús Arias

        Buenos dias

        Me he reido de alguna de las cosas que aqui se dicen sobre si la gente que ha perdido sus viviendas o negocios les esta bien merecido por no haber leido la letra pequeña de sus hipotecas o no haberse preocupado de no se que tonterias se icen por ahi.
        Voy a poner un simple ejemplo personas
        Yo monte un negocio (PARA GANAR DINERO) que quede claro.
        Se pidio hipoteca para hacer frente a la compra de un local y como aval el propio local y por otra parte para su acondicionamiento se hipoteco un vivienda praticamente pagada.
        Pues bien despues de 6 años de duro trabajo la cosa empieza a decaer ¿y que pasa? pues que no se puede pagar.Logicamente el banco embarga , subasta y a la puta calle.Esta claro que si no pagas te lo quiten , bien me parece correcto, pero no me parece bien que sigas debiendo dinero, lo diga quien lo diga, no es normal , yo simplemente me quise ganar la vida montando un negocio dando de trabajar a gente y resulta que pierdo todo por no pagar y sigo debiendo dinero.
        Este pais es solo para los simberguenzas que roban miles de millones y la ley y la justicio mira para otra parte , a los currantes que nos zurzan.

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        1. Ideas y Ahorro Autor

          Entiendo su situación. Efectivamente, me parece exagerado que un banco proponga como solución a una persona que invierta en un negocio que hipoteque su propia casa. El banco debería asumir su papel y arriesgarse a financiar un proyecto empresarial, con otro tipo de garantías.

          Gracias por comentar.

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  8. Joaquin

    Aunque parece que este comentario de tu bloc es de hace tiempo, creo que sigue siendo de mucha actualidad y me gustaría aportar una idea.

    Estoy de acuerdo contigo en que sería muy conveniente instaurar la dación en pago obligatoria para las hipotecas que se firmasen a partir de un determinado momento, ya que evitaría que mucha gente tropezase con la misma piedra con la que muchos están tropezando hoy en día.

    En cuanto a su instauración con caracter retroactivo, le pese a quien le pese, cualquier medida que se instaure con caracter retroactivo es injusta. De hecho, el Tribunal Constitucional sólo la considera constitucional cuando hay circunstancias de excepcional interés general que la justifican y, en el caso concreto, dado que el remedio podría ser peor que la enfermedad, no estoy muy seguro de que esas circunstancias de interés general fueran suficientes.

    Por otro lado, si bien es cierto que la dación en pago obligatoria podría ser una buena medida, entiendo que estaría justificada sólo para hipotecas destinadas a la adquisición de viviendas que constituirán la vivienda habitual del que la pide. No tiene mucho sentido que un comerciante, que desarrolla su actividad en una tienda alquilada, se vea obligado a ahorrar mucha de su tesorería (dejándola improductiva) por si algún día le surge la oportunidad de comprar la tienda y en el banco sólo le van a dar el 50% del valor de tasación de la tienda para esa adquisición. No se si me explico.
    Tal vez a mucha gente le puede parecer que es una circunstancia puntual, pero piénsese en muchas otras posibilidades de empresas que necesitan financiación para hacer según que inversiones importantes y que, si se generaliza la dación en pago, sólo podrían hacer cuando tuviesen excedentes de tesorería, que está muy bien tenerlos por los particulares, pero dile tu a un empresario que no compre mercancía que puede vender, y guarde el dinero en el Banco para que le frían a comisiones.

    Conclusión, creo que la dación en pago estaría justificada cuando la garantía hipotecaria se constituyera sobre la vivienda habitual, sólo en ese caso

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  9. Raúl

    Es totalmente falso decir que, el que pidio una hipoteca no quiso la dación en pago porque se le exige más ¡MENTIRA! Asi de alto y claro.

    A la inmensa mayoría ni se les informa de que tal posibilidad exista y, si eso fuera ciero ¿Por qué a la mayoría se le exigían avales, hipotecar con otros bienes…? Simplemente, le banco les podía haber dicho… “Mire usted, yo lo único que le puedo dar es x dinero que es lo que vale su vivienda y, si no paga me quedo con ella”. Pero, no, era más cómodo sacar lo que fuese y luego quedarse con la casa y encima seguir cobrando del deudor por el resto de su vida y, si puede ser de los herederos. Esto le es más beneficioso al banco.
    Los bancos no informaban de que tenían esa opción porque no les interesaba. Y si algún espabilado pedía la posibilidad de la dación en pago o, no se la daban, o, simplemente decía que no la ofertaban.
    Esta es la verdadera realidad.

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    1. Ideas y Ahorro Autor

      Evidentemente, los bancos actuaron para sus propios intereses, y para ellos era más interesante pedir muchas garantías y prestar el 100% que proponer prestar el 50% y la dación en pago. Pero eso no era lo que quería expresar. Mi argumento era más bien explicar a la gente que si la dación en pago fuese obligatoria en todas las hipotecas, entonces los bancos hubiesen prestado menos, y muchas personas no habrían accedido a un préstamo hipotecario. Y hubiera sido mucho mejor así, ya que probablemente el impacto de la burbuja hubiese sido mucho menor y menos familias se hubiesen endeudado más allá de un nivel razonable.

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