Hasta cuando y cuanto más bajarán los pisos en España

hasta cuando bajaran los pisosLa publicación por el INE de los ingresos medios netos de las familias españolas (24.609 euros en 2011) me ha llevado a intentar valorar cuanto más van a bajar los pisos en España, e intentar responder a la pregunta del plazo de ajuste de precios inmobiliarios en nuestro país. En realidad, el poder adquisitivo de los hogares es probablemente el dato más fiable para poder calcular el precio justo de la vivienda.

 

Unos ingresos familiares en caída constante

Desde su máximo en el año 2008, los ingresos medios anuales de los hogares españoles han disminuido año tras año, un fenómeno muy lógico viendo la gravedad de la crisis económica y la proporción dramática del paro. De los 26.500 euros de 2008 hasta los 24.609 euros de 2011, la bajada es de 7%, pero la pérdida de poder adquisitivo ha sido mucho mayor, por culpa de la inflación.

 

¿Cuánto vale el piso que podría comprar el hogar medio?

Una compra razonable

Vamos a considerar que una familia media decide comprarse una casa. En condiciones razonables, debería cumplir con algunos principios de sentido común, como que la hipoteca no supere el 80% del precio de compra, y que la letra mensual no supere el 35% de los ingresos netos y el plazo de la hipoteca sea a 15 años como máximo.

Como puede comprobar el lector, esas condiciones razonables nada tienen que ver con la situación que conocimos en la burbuja, con préstamos que cubrían el 100% de compra y plazos a 40 años. Esto implica que antes de comprar, la familia tiene que haber ahorrado el 20% del precio de compra más el 10% de gastos de compraventa (impuestos, notario, comisiones).

 

El precio razonable

En estas condiciones, considerando que el máximo que se puede dedicar a pagar la hipoteca son 718€ (el 35% de los ingresos mensuales netos del hogar medio), y tomando un tipo de interés medio del 5% sobre los 15 años, la hipoteca máxima debería ser de unos 90.800€ para una familia media.

Como hemos supuesto que el hogar aporta el 20% del precio de compra como entrada, esto nos lleva a estimar un precio de mercado razonable de 113.500€. Esto debería ser el precio medio de los pisos en España.

Si añadimos a este dato que la superficie mediana de los pisos publicados en el portal Fotocasa es de unos 85 metros, esto nos da un precio razonable de 1.335 euros por metro cuadrado.

 

¿Cuánto van a bajar los precios?

 

La referencia del ministerio de Fomento

Como los datos de ingresos del INE son de 2011, he cogido como referencia el precio del metro cuadrado de la vivienda libre publicado por el ministerio de Fomento para el cuarto trimestre de 2011, es decir 1.701,80€.Si aceptamos este dato (y tenemos que admitirlo, porque es el único oficial), el precio que he calculado antes es un 22% inferior.

Dicho de otra manera: para llegar a un nivel de precios razonable respecto al poder adquisitivo de las familias, los precios deberían bajar todavía un 22% respecto a finales de 2011.

 

Los precios bajarán más que eso

Hay al menos dos motivos para que los precios bajen significativamente más que esos 22%.

Por un lado, si finalmente se pone en marcha el banco malo y se obliga a las entidades financieras a sacar su verdadero stock de vivienda, la sobreoferta va a acentuarse y habrá guerra de precios. Los particulares que puedan vender sus viviendas (por no tener hipoteca o muy poca) tendrán que rebajar aun más los precios que los bancos, para poder competir con las condiciones ventajosas de crédito que van a dar esos últimos.

Por otro lado, este análisis está basado en el poder adquisitivo de las familias, y por desgracia los ingresos medios anuales de los hogares van a seguir bajando, al menos unos años más.

 

¿Hasta donde pueden bajar los precios?

Es muy difícil predecir el alcance de la bajada, porque uno de los factores que entra en cuenta es precisamente una fase de pánico. Pero parece razonable pensar que los precios podrían llegar a bajar otro 15% respecto al precio que estimamos antes, es decir más de un 30% respecto al precio de referencia marcado por Fomento.

La nueva referencia para España serían casas entorno a los 1.000 euros el metro cuadrado. Evidentemente en algunos centros de grandes ciudades sería mucho más y en pueblos y ciudades pequeñas sería mucho menos.

 

¿Hasta cuando van a seguir bajando los precios?

Todo depende de las decisiones políticas que se tomen. Hasta ahora, ninguno de los dos últimos gobiernos ha querido pinchar la burbuja inmobiliaria. A diferencia de países como Estados Unidos o Irlanda, la bajada de precios en España ha sido hasta ahora muy lenta, principalmente porque la mayoría del stock está en manos de los bancos y que estos últimos no quieren reconocer que los activos que tienen en balance han perdido mucho valor. Porque si lo tuvieran que reconocer, entrarían en serias dificultades, al tener que hacer provisiones muy significativas.

Cuanto antes se tomen las medidas, antes bajaran los precios, y antes se saneará la situación. Entonces el crédito podrá volver a circular, esperando que esta vez se dedique a financiar actividades productivas de alto valor añadido, y no a potenciar artificialmente el consumo de las familias, encerrándolas en la trampa del crédito.

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2 pensamientos en “Hasta cuando y cuanto más bajarán los pisos en España

  1. Felipe Garcia

    Estoy de acuerdo en que los precios seguirán bajando, todos los indicadores lo confirman además de las sensaciones que tenemos los profesionales del sector inmobiliario transmitidas por la gente de la calle.

    Si alguien prevé que en los próximos 4 años, más o menos, el pago de la hipoteca va a suponer un problema (cosa que no es fácil de prever en muchos casos) mi recomendación es que venda su vivienda cuanto antes. Aunque a priori el precio de venta sea menor de lo que al propietario le gustaría, es muy probable que dentro de 2 años la misma vivienda tenga un precio muy inferior.

    Las hipotecas han sido un estafa en toda regla y ahora muchas familias no pueden hacer frente a las cuotas, pierden sus casas y siguen debiendo dinero a los bancos.

    Si se necesita vender, cuanto antes se haga más dinero se podrá conseguir.

    Un saludo.

    Enhorabuena por el blog!

    Responder
    1. Ideas y Ahorro Autor

      Así es. Desde los máximos de la burbuja lo recomendable era vender cuanto antes, porque los precios iban a seguir bajando. 4 años después sigue siendo verdad, porque el estallido no ha sido completo.

      Gracias por la enhorabuena.

      Responder

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