Ventajas e inconvenientes de comprar para alquilar

madridSi quieres sacar una rentabilidad a tus ahorros, o dispones de la capacidad para endeudarte y comprar una vivienda con el propósito de alquilarla, quizás te estés planteando la opción de invertir en ladrillo para obtener unas rentas mensuales. Vamos a ver cuáles son las ventajas e inconvenientes de comprar para alquilar.

Rentabilidad

El mercado de la vivienda se compone de muchos bienes muy diversos, por lo que para tener una referencia, vamos a imaginar un ejemplo de un piso que costaría a la compra 100.000€ y que se alquilaría por 500€, que es una proporción bastante razonable en estos momentos. Para algunas ciudades será un piso muy barato, y para otras uno muy caro, pero es un ejemplo bastante real.

Ahora bien, en realidad en la compra del piso, imaginando que no hay hipoteca, el coste es bastante mayor. En muchas comunidades autónomas, como por ejemplo la Valenciana, se paga un ITP del 10% sobre el precio de compra. Y no olvidemos el notario y el registro de la propiedad, que pueden costar fácilmente unos 1.000€. Una parte importante de las transacciones se hace a través de una agencia inmobiliaria, que puede costar otro 3%. Entonces, el piso realmente costó unos 114.000€.

Vamos a suponer que el piso está “para entrar a vivir”, y que solamente hay que equiparlo con lo básico, como nevera, electrodomésticos de cocina o lavadora. Siendo optimistas, y considerando que haya que reponer esas cosas solo cada 10 años, además de pequeñas reparaciones de fontanería y demás, podemos fácilmente estimar que el mantenimiento del piso cuesta unos 400€ al año.

A parte, está el IBI, que fácilmente puede ser de otros 400€ (aunque depende del municipio), y los gastos de comunidad, que estimaremos por unos 600€ anuales.

  • Inversión inicial: 114.000€
  • Alquileres anuales: 6.000€
  • Gastos anuales: 1.400€
  • Renta: 4.600€ es decir un 4%.

A primera vista, no es una mala operación. Pero esto es suponiendo que no haya derramas y que un inquilino este ocupando la vivienda todo el año.

A eso hay que añadir la posibilidad de revalorización de la vivienda por encima del coste de la vida, aunque tras la burbuja inmobiliaria, eso no debería suceder pronto.

comprar para alquilarRiesgo de impago

Uno de los principales inconvenientes de invertir en una vivienda de alquiler es que solo genera ingresos si hay alguien ocupándola (evidentemente), y si esa persona realmente paga el alquiler. En algunos casos, no es fácil encontrar un inquilino, incluso bajando el precio de la renta, así que puede haber periodos sin ingresos. Y siempre está el riesgo de tener un inquilino que no paga. En esos casos el proceso de desahucio puede tomar tiempo, costar dinero, y representar muchos meses sin cobrar. Por suerte hay unos seguros que permiten reducir este riesgo, aunque también impactan la rentabilidad de la inversión.

Impacto en el IRPF

A día de hoy, y puesto que los últimos gobiernos han querido fomentar el alquiler de vivienda, hay que reconocer que las condiciones son bastante favorables a la inversión en vivienda para alquilarla.

  • Primero, lógicamente, se pueden deducir la mayoría de los gastos asociados incurridos por el propietario, aunque no los que se consideran como mejora. Si no se repercute el IBI ni la comunidad, esos gastos se pueden deducir, igual que los gastos de mantenimiento, los intereses de la hipoteca, y otros gastos similares, así como la amortización de la vivienda (solo el edificio, no la parte proporcional del suelo).
  • Segundo, y más importante, desde enero de 2015, se puede deducir el 60% de la renta generada por la vivienda, después de aplicar las deducciones por gastos mencionadas anteriormente. Suponiendo que la renta fuera de 4.600€ como calculado anteriormente (aunque los gastos que hemos supuesto no necesariamente equivalen a los gastos fiscalmente deducibles), entonces realmente se declararía un ingreso por el 40% de eso, 1.840€. Para alguien que tributa por el 20%, es un impuesto de menos de 400€, que no es mucho.

Sin embargo, también hay que ser consciente que la fiscalidad puede cambiar de un año para otro, y que si la vivienda está vacía, Hacienda puede reclamar el pago de un impuesto por unas rentas imputadas. No suele ser mucho dinero pero tampoco es un importe insignificante.

Liquidez

Otro factor muy importante a tomar en cuenta con la inversión en vivienda es que se trata de un activo muy poco líquido, es decir, que cuesta convertirlo en dinero. Normalmente no se vende una vivienda de un día para otro. Hace falta encontrar el comprador, que se decida, que pasen unos trámites, etc. Además, normalmente no se compran “trocitos” de vivienda, por lo que la inversión mínima es importante.

A eso hay que añadir que a corto plazo, no se puede vender la vivienda sin registrar una pérdida importante, por los gastos iniciales de compra, y los gastos de venta. Con el tiempo, la vivienda se puede revalorizar pero tarda tiempo.

Disponibilidad personal

Una vivienda en alquiler no supone mucho trabajo, pero sí que es necesario tener cierta disponibilidad para mostrar la vivienda a los potenciales inquilinos, y luego para resolver los problemas que puedan surgir. Y si se quiere evitar esas molestias, hay que contratar a profesionales, lo que encarece la inversión, o disminuye la rentabilidad.

Cada vivienda es un mundo

Evidentemente, aquí el caso que he puesto ha sido muy general. El de una compra a un precio de mercado, y de un alquiler a un precio de mercado. Pero, todo el interés de invertir en vivienda es intentar buscar muy buenas compras, para poder maximizar el retorno en alquiler. Entonces la compra puede valer mucho la pena. Pero, de igual manera, se puede comprar una vivienda muy cara con la idea de poner un alquiler alto, y luego no encontrar personas dispuestas a pagarlo, por lo que la rentabilidad baja drásticamente.

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