Como empezar a invertir en inmuebles haciendo compraventa

invertir compraventa inmueblesEl sector inmobiliario ha conocido un crecimiento de precios muy significativo durante los últimos años, proporcionando unas plusvalías importantes a algunas personas que se dedicaron a la compra de bienes para su reventa. En este artículo, vamos a ver algunos consejos importantes para cualquier inversor particular que quiera iniciarse en este tipo de transacciones. Como siempre, antes de invertir en inmuebles haciendo compraventa, hay que entender muy bien cómo funcionan las cosas, en particular los costes, la rentabilidad potencial y los riesgos.

Antes de mirar bienes, infórmate sobre el mercado

El primer reflejo de muchos inversores particulares interesados en la compraventa de inmuebles es buscar anuncios en portales o en la vitrina de las agencias inmobiliarias. Pero, antes de hablar con profesionales del sector como los que tiene Don Piso en toda España para valorar las oportunidades de inversión a tu alcance, es importante que investigues un poco y aprendas.

Es recomendable que te informes sobre al menos tres temas:

  • El primero es la situación y la evolución del mercado inmobiliario local, que es donde vas a operar. Procura entender si la vivienda está cara o barata, cuáles son las tendencias a corto y medio plazo, y cuáles son los factores externos que pueden tener una influencia, como nuevas leyes o la situación económica.
  • El segundo tema importante es que adquieras conocimiento sobre la inversión en bienes inmuebles para su posterior reventa. No dudes en leer libros, consultar blogs para entender perfectamente los diferentes pasos a dar, cómo determinar el valor de una vivienda, qué tipos de bienes tienen más potencial, la plusvalía que puedes conseguir, etc.
  • Finalmente, deberías conocer perfectamente todos los aspectos fiscales y legales, con los respectos costes asociados.

Define tu estrategia y tu presupuesto

Si quieres comprar bienes inmuebles para su posterior reventa con una plusvalía, tienes que elegir tu estrategia principal. La más habitual es comprar una vivienda que necesita reforma, a un precio por debajo de mercado. Después de una renovación total, el bien puede incrementar su valor significativamente más que el coste de las obras. Así se puede vender con un beneficio interesante.

Puedes especializarte en un tipo de bienes, por ejemplo, pisos pequeños, locales comerciales o incluso plazas de garaje. Todo depende de tus objetivos y de la estrategia que quieras seguir.

Tendrás que determinar el presupuesto máximo que podrás dedicar a tu inversión. Puede ser con dinero que tengas ahorrado, o mediante una hipoteca. Ten en cuenta que, para segundas viviendas, los bancos suelen prestar porcentajes menores.

Deberías definir de antemano qué rentabilidad quieres poder sacar a cada operación, tomando referencias realistas de precios de compra, costes de obra y precios de venta. También deberás incorporar en tus cálculos los impuestos y el coste de financiación, si lo tienes.

Busca propiedades que encajen con tu estrategia

Para encontrar bienes inmobiliarios, puedes contactar con agencias inmobiliarias que operan al nivel nacional como la ya mencionada Don Piso. Por supuesto puedes acceder a los portales especializados, averiguar pisos de bancos, o incluso mirar las subastas judiciales.

Por supuesto, en cada caso tendrás que entender muy bien la situación de cada inmueble. Las oportunidades de inversión rentable existen, pero hace falta encontrarlas y analizar muchas opciones. En general, cuando un bien se vende por un menor precio al de mercado, suele haber unos motivos. Te toca a ti averiguar si crees que esos motivos no van a perjudicar la rentabilidad de tu compraventa, o si, al contrario, el bien no representa una oportunidad de inversión tan interesante como su precio podría dejar pensar a primera vista.

Investiga a fondo el bien que te interesa

Si crees que has encontrado una buena oportunidad de invertir en un inmueble mediante la compraventa, te toca hablar con el vendedor o su representante para reunir toda la información necesaria, y también investigar por tu cuenta. Tras comprobar la situación legal del bien, las posibles deudas, o asuntos relacionados con el inmueble y la comunidad, también merece la pena hablar con vecinos del barrio y del edificio, para identificar cualquier riesgo que no hayas visto antes.

Para estar totalmente seguro de lo que compras, también puedes contratar a un profesional para que valore el estado del bien e incluso te de una tasación de referencia. También es recomendable que preguntes a una empresa de reforma cuanto costaría renovar el inmueble.

Negocia el precio de compra

Cuando llegue el momento de negociar el precio, si has seguido los pasos anteriores, habrás realizado una inspección exhaustiva de la propiedad. Por lo tanto, podrás aprovechar posibles problemas o reparaciones necesarias para justificar pedir una reducción en el precio.

En la medida de lo posible, también deberías buscar información sobre la situación del vendedor, en particular sobre su motivo de venta o cualquier necesidad de venta urgente, ya que conocer ese dato puede influir a tu favor en la negociación.

Establece una comunicación abierta y respetuosa con el vendedor. Escucha sus preocupaciones y trata de entender sus objetivos y necesidades. Presenta tu oferta de manera clara y profesional. Destaca los puntos fuertes de tu propuesta e intenta plantearlo de una manera que pueda ser beneficiosa para ambas partes. Además, ten flexibilidad y escucha contraofertas razonables. Es importante mantener una actitud positiva y busca soluciones mutuamente satisfactorias.

Aumenta el valor del bien

Busca ayuda para tener un diseño de lo que quieres conseguir después de la reforma. Investiga el mercado para seleccionar una o varias empresas de obras confiables y competitivas. Elige los materiales y supervisa el avance de los trabajos. Recuerda que quieres un resultado excelente para poder subir el valor del inmueble.

Maximiza el precio de venta

Una vez que el bien esté listo, confía su venta a unos profesionales inmobiliarios. Tendrás que emplear las técnicas de negociación en el otro sentido, y saber responder a todos los argumentos que el comprador te presente en su intento de rebajar el precio. Como para la compra, necesitarás algo de flexibilidad.

¿Cuáles son los riesgos de la inversión en inmuebles haciendo compraventa?

El principal riesgo es sin duda equivocarse en la adquisición inicial del bien. Porque si compras un buen inmueble a un buen precio, con un descuento suficiente respecto al precio de mercado para tener margen de error, es muy difícil que la operación te salga mal.

Otro riesgo potencial es haber infravalorado el coste de las obras de reforma. Pero si pides presupuesto a varias empresas antes de comprar, y supervisas los trabajos, tienes poco riesgo de que ocurra.

Finalmente, puede suceder que el mercado se paralice o que los precios bajen. Sin embargo, en el sector inmobiliario las estadísticas muestran que es raro que haya cambios bruscos. Normalmente las evoluciones suceden lentamente. Y, si fuera necesario, siempre puedes vender más rápido, bajando el precio, o poner el bien en alquiler mientras esperas tiempos mejores.

 

Con esos consejos, como particular podrás plantearte invertir en compraventa de inmuebles para sacar partido a tu patrimonio. ¿Te interesa esa opción? ¡Cuéntamelo en los comentarios!

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