¿Cuál es la duración ideal para una hipoteca?

Son muchos los factores que hay que tomar en cuenta a la hora de elegir una hipoteca, pero en este artículo me voy a centrar en solo uno: la duración ideal. Una hipoteca con un plazo corto implica pagar cuotas más altas, pero también ahorrar en intereses y tener menos exposición al riesgo. Una hipoteca a plazos largos es en principio más fácil de pagar mes a mes, pero te puede acompañar el resto de tu vida y acaba costando mucho. ¿Cuál es la mejor duración? La respuesta en cifras

Ya no se pueden dar hipotecas a más de 30 años

Desde el 2013, ya no se permiten las hipotecas cuya duración superan los 30 años. Es una información que muchas personas desconocen aún hoy, probablemente porque tras la crisis económica y el estallido de la burbuja inmobiliaria, el volumen de negocio de las hipotecas está empezando a coger fuerza solo ahora. Pero, el caso es que ya no se pueden comercializar hipotecas a 40 o 50 años, y es una buena noticia, porque no compensaban a los particulares.

¿Cuál es la mejor duración para una hipoteca entonces?

Si me permites, vamos a hacer unas simulaciones para ver algunos elementos. He seleccionado 3 que considero que son muy importantes para las finanzas personales de una persona o de un hogar. Veámoslos uno a uno.

Factor cuota

La mayoría de las personas se preocupan principalmente por eso: la cantidad mensual que tendrán que dedicar al pago de una hipoteca. Pues mira, esos son los datos que he calculado escogiendo como ejemplo una hipoteca de 150.000€ a un TAE del 3,5%:

  • Si escoges una hipoteca a 10 años, tendrás que pagar una cuota mensual de 1.479€, que probablemente sea muy alta para la mayoría de las familias.
  • Alargando el plazo cinco años más, la cuota baja a 1.068€ mensuales (-411€), lo que es ya más manejable y al alcance de una pareja trabajadora con sueldos medios.
  • Si alargamos el plazo otros cinco años para ir a una hipoteca a 20 años, la cuota baja otros 202€ para alcanzar los 866€ mensuales.
  • Ahora seguimos el ejercicio y añadimos otros 5 años más. Nos encontramos con una cuota de 747€ mensuales, tan solo 119€ más baja que la hipoteca a 20 años.
  • Finalmente, si vamos a lo máximo permitido por la ley (30 años), la cuota mensual se queda en 669€, 78€ menos que la anterior.

Como puedes ver, cada vez que alargamos la hipoteca cinco año más, la cuota mensual baja, pero la bajada es cada vez menor: primero 411€, luego 202€, luego 119€ y finalmente 78€.

Factor coste total

Ahora veamos las cosas con otro punto de vista, que es cuantos intereses habremos pagado al final del crédito en función de esos plazos.

  • Con una hipoteca a 10 años, la financiación nos habrá costado 27.500€ aproximadamente.
  • A 15 años, los intereses totales suben a 42.300€ (14.800€ más).
  • A 20 años, el coste total de la financiación es de 57.800€ (15.500€ más que a 15 años).
  • A 25 años, los intereses totales representan 74.000€ (16.200€ más que a 20 años).
  • Finalmente, a 30 años, se pagan unos 90.800€ de intereses (16.800 más que a 25 años).

Se nota claramente que cada aumento de 5 años encarece significativamente el importe total de intereses. Incluso el sobrecoste de 5 años adicionales va aumentando a medida que se alarga el plazo.

Factor sensibilidad a la variación de los tipos de interés

Como hemos explicado antes, esa simulación se basa en un TAE del 3,5%, es decir un tipo de interés bastante bajo. Vivimos en una época de tipos bajos que es consecuencia de la última crisis económica. Pero la mayoría de las hipotecas en España siguen siendo a tipo variable (basada en el Euribor), y cuanto más largo sea el plazo de una hipoteca, más probable es que ocurra una subida de tipo. Recordemos que antes de la crisis el Euribor llegó a superar los 5%.

Por eso he querido hacer otra simulación, con el encarecimiento de la hipoteca en caso de que el TAE fuera tan solo 1,5% mayor al estimado en primera instancia.

  • A 10 años, el sobrecoste total es de 12.400€ (la cuota mensual subiría 104€).
  • A 15 años, el incremento de intereses es de 19.700€ (7.300€ más que a 10 años).
  • A 20 años, el sobrecoste total es de 27.600€ (7.900€ más que a 15 años).
  • A 25 años, el incremento de intereses es de 36.200€ (8.600€ más que a 20 años).
  • Finalmente, a 30 años, el sobrecoste de 1,5% de subida de intereses es de 45.400€ (9.200€ más que a 25 años). La cuota mensual subiría 126€.

Lógicamente, esos datos muestran como una subida de intereses perjudica más a las hipotecas con mayores plazos.

Conclusión

Para elegir el plazo ideal de la hipoteca, tenemos que tomar en cuenta esos tres factores, y los 3 muestran claramente que el plazo ideal se sitúa entre los 15 y los 20 años. Esos plazos permiten reducir de forma muy significativa la cuota mensual, sin encarecer excesivamente el coste total de la operación. Más allá de los 20 años, no es una operación económicamente interesante.

De hecho, normalmente se considera que un bien inmobiliario tiene que tener una rentabilidad a 20 años para ser buena compra. Es decir, que los alquileres de 20 años, menos los gastos asociados, deben compensar la inversión inicial. Lo más lógico entonces es que la financiación tampoco supere 20 años.

Ahora algo que quizás no te guste leer

Si para comprar una casa necesitas alargar el plazo de la hipoteca más de 20 años porque no te da para pagar la cuota mensual significa que probablemente esa vivienda es demasiado cara para ti y que no te la puedes permitir. Ya lo sé, no es lo que querías leer pero solo intento ayudar. Para tus finanzas personales es mejor que compres algo acorde a tus ingresos. Y si en un futuro tienes un sueldo mayor, nada te impedirá comprar algo mejor.

Otra opción que tienes es ahorrar. Si haces un esfuerzo para ahorrar, entonces necesitarás menos hipoteca y pagarás menos intereses. Pero ese consejo tampoco suele gustar mucho.

Pero piénsalo. Tener una hipoteca a más de 20 años es atarte por mucho tiempo, pagar muchos intereses y arriesgarte a tener un fuerte impacto en tus finanzas en caso de subida de tipo. Y no olvides que no tienes por qué contratar una hipoteca en múltiples de 5 años. En el ejemplo lo hice para facilitar las simulaciones. Siempre será mejor una hipoteca a 21 años que una a 25. Intenta configurar la duración más corta que puedas.

 

¿Para ti cuál es la duración ideal de una hipoteca? No dudes en compartir tu opinión en la sección de comentarios.

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