Comprar una vivienda, en una gran mayoría de casos, supone solicitar una hipoteca para financiar la adquisición. Los créditos hipotecarios son productos un poco más complejos que los préstamos normales, y lógicamente mucha gente tiene dudas sobre algunos aspectos concretos. Por eso, hoy vamos a responder algunas de las preguntas más frecuentes sobre hipotecas, y así espero poder despejar esas dudas habituales.
¿Qué es una hipoteca?
Simplificando, un crédito hipotecario, es un tipo de préstamo en el cual se incluye una garantía sobre el bien financiado, generalmente una vivienda. En caso de que la persona que haya contraído el crédito no lo pague en el plazo pactado, la entidad financiera puede obligar a la venta de la vivienda para cobrar la deuda.
¿Qué porcentaje de financiación se puede obtener con una hipoteca?
Generalmente, se considera que los bancos conceden una hipoteca por un valor máximo de un 80% del precio de tasación de la vivienda. Eso significa que el comprador tiene que aportar el 20% restante, más los gastos de compraventa (impuestos, notaría, agencia). Sin embargo, todo depende de la política de la entidad financiera y de la situación personal del comprador. Buscando un poco, es posible encontrar créditos que cubren un mayor porcentaje del valor de la vivienda, por ejemplo, con las hipotecas al 90% de hipotecas100.net, que generalmente sirven para financiar pisos de bancos.
¿Qué duración de hipoteca pedir?
¿Existe un plazo ideal para una hipoteca? En realidad, hay un rango en el que se optimiza mejor el crédito hipotecario. Como expliqué en un artículo anterior, si pidieras un plazo demasiado corto, acabarías pagando unas cuotas muy elevadas cada mes. Y, si optarás por una duración muy larga, la rebaja de cuota no sería tan notable, al mismo tiempo que acabarías pagando muchos intereses. Por ese motivo, el plazo más adecuado es entre 15 y 25 años.
Si soy funcionario, ¿me dan más hipoteca?
En España, las entidades financieras suelen ofrecer mejores condiciones a los empleados públicos, porque el riesgo de perder sus ingresos es extremadamente bajo. Por ese motivo, no es raro que un funcionario pueda conseguir el 100% de hipoteca, o incluso que le financien los gastos de compraventa. Si estás pensando en comprar una vivienda, puedes solicitar ayuda para conseguir el 100% si eres funcionario, y comprobar que tener plaza fija es una gran ayuda para optar a una hipoteca.
¿Es mejor una hipoteca fija o una variable?
Depende del precio de cada una. Pero, puesto que ahora mismo los tipos de interés están bajos, y que hay tensiones inflacionistas, probablemente sea buena idea optar por una hipoteca a tipo fijo. Ten en cuenta que son préstamos a muy largo plazo. Si dentro de unos años sube mucho el precio del dinero, marcado por los tipos de interés, si tienes una hipoteca fija no te afectará nada. Y si no hay subida de tipos, puede que pagues un poquito más que si hubieras tenido una hipoteca variable, pero será poca diferencia. Casi mejor eliminar el riesgo de una posible subida de tipos en el futuro.
¿Puedo entregar la vivienda sin más si no consigo pagar la hipoteca?
No es tan sencillo. Si no puedes pagar, lo normal es que la ejecución hipotecaria de una vivienda habitual se haga por el 70% de la tasación de la vivienda a efectos de subasta. Y, aquí hay que tener cuidado, porque a veces el importe de tasación a efectos de subasta es menor a la tasación oficial. Por eso es muy importante revisar la escritura de tu hipoteca antes de firmarla. La dación en pago no es habitual en España.
¿Puedo reunificar todas mis deudas en una hipoteca?
Dudo mucho que a esas alturas haya muchas entidades que se dediquen a la reunificación de deudas, pero, por si acaso, prefiero insistir en que es una práctica nefasta para la persona endeudada. Si tienes muchos créditos y te cuesta pagarlos, la solución es que pongas orden en tus finanzas personales, recortes gastos, incrementes tus ingresos, y vayas recortando deudas hasta saldarlas. La reunificación solo agrava la situación de quien tiene dificultades para pagar sus créditos, alargando el problema en el tiempo y encareciendo el coste total de los créditos.
¿Se puede renegociar un crédito hipotecario?
Dado que una hipoteca se suele conceder por largos plazos de tiempo, es normal que algunos factores cambien con el paso de los años. Por ejemplo, puedes haber firmado una hipoteca fija en una época de tipos altos, y que desde entonces hayan bajado mucho. Lógicamente, si fuera el caso, te interesaría volver a negociar las condiciones. Muchos bancos permiten lo que se conoce como novación de hipoteca. Los casos más habituales son incrementar el importe concedido, ampliar el plazo, bajar el tipo de interés o modificar la titularidad del contrato.
¿Cuándo se pagan más intereses?
La mayoría de las hipotecas firmadas en España usan un cuadro de amortización basado en el método francés. Consiste en establecer una cuota fija para toda la duración del préstamo. Esa cuota se compone a su vez de una devolución del crédito y de los intereses. Las primeras cuotas son las que tienen una mayor proporción de intereses, y por lo tanto una menor amortización del principal. Al final de la hipoteca, ocurre todo lo contrario.
¿Desgrava la hipoteca en la declaración de la renta?
En 2013 se eliminó la desgravación en el IRPF de las nuevas hipotecas. Eso significa que, si tienes un crédito hipotecario sobre tu vivienda habitual firmado antes de esa fecha, hoy en día, todavía puedes desgravar. Pero si vas a comprar una vivienda en el futuro, no podrás contar con una desgravación en la Renta.
Esas son algunas de las preguntas frecuentes sobre hipotecas que me parecían más habituales, pero puede que tengas muchas más. Si es el caso, no dudes en dejar un mensaje en la sección de comentarios, y procuraré responderlas.