Si estás pensando en adquirir una vivienda, es bastante probable que vayas a necesitar una hipoteca para financiarla. Entonces te estarás haciendo algunas preguntas, sobre el dinero máximo que puedes pedir, y sobre un tema muy relacionado: el importe de tu aportación personal. Vamos a ver qué cantidad tendrás que dar de entrada para la compra de la casa de tus sueños.
Cada entidad financiera puede tener sus propias reglas
Antes de empezar a hablar de la cantidad de la aportación personal, tengo que aclarar que los porcentajes que voy a usar en el artículo son indicativos. Es decir, se trata del caso general. Pero puede que tu entidad financiera sea más estricta, o más laxa. Incluso hay bancos que ofrecen un préstamo personal para financiar la entrada, lo que en la práctica equivale a financiar el 100% de la compra de la vivienda. Sin embargo, después de la burbuja inmobiliaria de hace unos años, las entidades suelen ser más prudentes que en aquel entonces.
¿Con cuánto dinero tendrás que contar para firmar la hipoteca?
Lo primero que debes tener en mente es que, por normal general, los bancos solo te van a financiar la compra de la vivienda. Es decir que los gastos asociados a la compra, que son muy significativos, lo tendrás que pagar de tu bolsillo. De eso deducimos que tendrás que cubrir con tu aportación personal:
- El importe de la entrada. Es decir, el porcentaje de la operación de compraventa que no estará financiado por la hipoteca suscrita.
- El importe de los gastos. Allí tendrás que sumar el IVA, o ITP para viviendas de segunda mano, la comisión de la agencia, los honorarios del notario y los gastos del registro de la propiedad.
¿Qué cantidad deberás dar de entrada?
El caso más habitual es que la entidad financiera acepte financiar tu vivienda con una hipoteca que cubra el 80% del valor de inmueble. En caso de que el precio de compra sea inferior al valor de tasación, algunos bancos financian igualmente el 80% del precio. Otros, sin embargo, tienen un poco más de flexibilidad y te dejan hasta el 90% del precio de la transacción.
Sin embargo, creo que lo más realista es considerar que, como mínimo, vas a tener que aportar un 20% del precio de la vivienda.
¿Cuánto cuestan los gastos?
Allí las cosas son un poco más complicadas. Si compras una vivienda nueva, tendrás que pagar el IVA, que es un 10%. Pero, si la casa que vas a financiar es de segunda mano, te tocará pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, o ITP, que suele situarse entre el 6 y el 10% dependiendo de la comunidad autónoma.
Luego, si has comprado la vivienda a través de una agencia, lo lógico es que tengas que pagar una comisión de alrededor del 3%. En la mayoría de los casos, el porcentaje que estipula la agencia es antes de IVA, así que acabarías pagando un 3,6% del precio de compraventa.
Finalmente, tienes que tomar en cuenta los honorarios de la notaría y del registro de la propiedad. Lo más caro es lo que te cobra el notario, que además te pasa dos honorarios, uno por la compraventa, y otro por la hipoteca. El precio no es un porcentaje directo del valor de la operación, lo que complica trasladarlo en porcentaje. Pero puedes estimar otro punto porcentual para este gasto.
Sumándolo todo, llegamos a unos gastos de aproximadamente el 15% del precio de compraventa, que pueden ser mucho más bajos si el ITP de tu comunidad es de los más económicos y no compraste mediante agente inmobiliario. Pero, para la mayoría de la gente, el 15% es lo que toca.
Tendrás que aportar hasta un 35% del precio de la vivienda
La conclusión de todo lo anterior es que el dinero que tendrás que haber ahorrado antes de comprar una vivienda deberá representar alrededor del 35% del precio total. Dicho de otra manera, si la casa se vende por 100.000 euros, necesitarás aportar 35.000 euros. Si la transacción es de 300.000 euros, entonces tu aportación inicial será de 105.000 euros.
La cantidad de entrada puede ser menor… o mayor
Ahora supongamos que la vivienda que se vende por 100.000 euros está tasada por 120.000 euros. Cogiendo el 80% llegamos a un valor de 96.000 euros. Si tu banco es de los flexibles, puede que te financie hasta el 90% del precio de venta (y 80% de la tasación), es decir 90.000 euros. En ese caso la entrada necesaria solo sería de 10.000 euros, más 15.000 euros por los gastos, un total de 25.000 euros.
Pero también puede ocurrir que tu banco decida que no te puede financiar más del 70% de la vivienda. Lo puede hacer si considera que la cuota que tendrías que pagar es demasiada alta, o por tu perfil de riesgo, o cualquier otro motivo. Entonces, para un piso de 100.000 euros te tocaría aportar 30.000 euros de entrada, además de los 15.000 euros de gastos. Hablamos de 45.000 euros en total.
¿Te interesa dar mucha o poca entrada?
La respuesta no te va a sorprender. Sí, te voy a responder que depende.
Uno de los factores más importantes es el precio del dinero, es decir el nivel de los tipos de interés. Cuando los tipos son bajos, te interesa más endeudarte. Si son más altos, aumentar el porcentaje de entrada es una forma de abaratar el préstamo.
El otro elemento es tu situación económica. Siempre es bueno disponer de una reserva financiera para imprevistos, además de poder invertir para sacar rentabilidad a tu patrimonio. Si inviertes todo tu dinero en la entrada, entonces no te quedará nada de liquidez. Lo tienes que tomar en cuenta.
Resumiendo, generalmente necesitas un 20% del precio de compra para la entrada, además de un 15% para gastos. ¿Cuánto aportaste tú? ¡Comparte tu experiencia en la sección de comentarios!