¿Qué es la novación de hipoteca y cuánto cuesta?

novación de hipotecaEn 2018, según el INE, se hicieron más de 48.000 cambios registrales sobre hipotecas de viviendas. Muchos de esos cambios fueron para modificar las condiciones del crédito. Te voy a explicar en qué consiste una novación de hipoteca. También te contaré en qué situaciones merece la pena usar ese recurso, y los costes asociados.

¿Qué es la novación hipotecaria?

Ya sabes que el vocabulario legal y financiero está lleno de palabras poco comunes, pero muchas veces tienen un significado sencillo. Es el caso aquí.

La novación de hipoteca consiste simplemente en renegociar con tu banco las condiciones del préstamo hipotecario que ya se acordó anteriormente. Normalmente, solo se habla de novación cuando el beneficiario del préstamo pide condiciones más favorables a las firmadas anteriormente.

Los casos más habituales de novación hipotecaria son una ampliación del importe financiado, un cambio de tipo de intereses, una ampliación de plazos o un cambio en la titularidad del contrato.

Hay otras situaciones que pueden modificar las condiciones iniciales. Una de las más frecuentes  es pagar de forma anticipada (amortización parcial o total de la hipoteca). Otra es irse a otro banco que tenga condiciones más favorables. Pero en esos casos no se habla de novación, sino de amortización anticipada y de subrogación, respectivamente.

Ten en cuenta que es una negociación. El banco no tiene obligación de aprobar la novación.

Las situaciones más comunes para hacer una novación de hipoteca

Ampliación del plazo de la hipoteca

Ya sabes que el plazo ideal para un préstamo hipotecario se sitúa alrededor de los 15 años. Más allá de este plazo, el ahorro en las cuotas no compensa demasiado respecto al aumento del coste de los intereses. Sin embargo, si estás pasando por una situación complicada y la letra de la hipoteca es muy alta, una opción es ampliar el plazo. Si tu banco acepta, tendrás unas cuotas más bajas cada mes.

Aumentar el importe del préstamo

¿Calculaste mal el importe de la reforma? Quizás puedas pedirle a tu banco que aumente el importe de la hipoteca concedida para que puedas hacer frente al coste adicional. Ten en cuenta que la entidad financiera analizará esa revisión como si fuera un nuevo crédito. En particular, revisará que dispones de la capacidad económica para pagar las nuevas cuotas.

Cambiar el titular de la hipoteca

Uno de los casos más frecuentes de novación hipotecaria es cuando se necesita cambiar algún titular del préstamo. Eso ocurre mucho en caso de divorcio o separación. El contrato estaba a nombre de una pareja. Evidentemente, tras una separación, es lógico que una persona se quede con la vivienda y la otra se quiera desvincular.

La novación permite cambiar la titularidad. Normalmente se pasa de una situación con dos pagadores a una nueva con solo una persona. Lógicamente, la entidad financiera puede pedir garantías adicionales para compensar.

Revisar el tipo de interés

Quizás hayas firmado tu hipoteca hace unos años con un tipo de interés fijo muy alto. Ahora, con un Euribor muy bajo, piensas en todos esos intereses que están pagando de más. ¿Por qué no miras con tu banco si puedes cambiar de tipo de interés? Podrías ahorrarte unas cantidades interesantes en intereses, especialmente si te falta mucha hipoteca por pagar.

¿Cuánto cuesta la novación hipotecaria?

Cambiar las condiciones del préstamo hipotecario es muy similar a firmar uno nuevo, y por lo tanto se incurre en una serie de gastos.

Comisión del banco

Es una cantidad que varía según las entidades. Algunas no te cobran ninguna comisión por novación, otras sí.

La nueva Ley Hipotecaria deja claro que no se pueden cobrar comisiones por ampliar el plazo ni aumentar la cantidad del préstamo.

Para cambios de tipos de interés, establece unos máximos que no son muy elevados. Por ejemplo, si pasas de una hipoteca variable a una fija, el máximo que te puede cobrar el banco es un 0,15% durante los 3 primeros años del contrato.

Para cambios de titularidad, los bancos suelen cobrar un importe fijo, que puede ser de 200 o 300€.

Gastos de notaría y registro

Es obligatorio registrar el cambio en la hipoteca, y por lo tanto, la novación siempre viene acompañada de un gasto de notaría, registro y muchas veces gestoría. Es un coste que puede llegar a los varios cientos de euros.

Tasación de la vivienda

Es posible que el banco o la entidad financiera pidan una nueva tasación de la vivienda. Si así fuera el caso, sería un gasto adicional, que suele rondar los 300€.

 

¿Tu situación financiera ha cambiado? ¿Crees que puedes necesitar renegociar las condiciones de tu hipoteca? La novación puede ser una solución en tu caso. Ahora ya sabes lo que es y como funciona.

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