La nueva ley de vivienda impone un estricto control de precios, pero, según muchos economistas, no será muy eficiente porque no soluciona el problema de fondo, la falta de oferta de viviendas en alquiler. ¿Cuántas viviendas hacen falta? ¿Cuántas están vacías? ¿Cuál puede ser el impacto del turismo? Es un problema complejo, multifactorial, y creo que aportar algunos datos y argumentos permitirá entender mejor de lo que estamos hablando. Vamos a ver cuál puede ser la solución, o las soluciones, para bajar los precios de los alquileres.
¿Cuál es el control de precios incluido en la nueva ley de vivienda?
En las zonas tensionadas, los propietarios de viviendas en alquiler no podrán actualizar los precios de las rentas más que un indicador de referencia. Y no solo a la renovación del contrato, sino también entre dos contratos. El indicador de referencia, todavía por definir, será inferior al IPC. En caso de haber hecho mejoras por más del 10% del valor de compraventa de la vivienda, la renta se podrá subir excepcionalmente hasta un 10%.
Como el incremento de precio siempre será inferior al IPC, en términos reales los alquileres bajarán. A la larga, como las zonas tensionadas se definen comparando el precio del alquiler con los ingresos medios de las personas, los precios deberían volver a niveles más asumibles para los inquilinos, y las zonas dejarían de estar tensionadas. Esa es la teoría.
¿Qué argumentos se han aportado para criticar esa ley?
Más allá de argumentos ideológicos o morales, el argumento más escuchado respecto a esa ley ha sido que no funcionará, porque intenta atajar un síntoma del problema sin resolver la causa principal. En una economía de mercado, impera la ley de la oferta y la demanda. Si los precios suben, es porque hay más demanda de viviendas en alquiler que oferta.
Por otra parte, la ley lo pone más difícil a un propietario echar a un inquilino que no le paga, en un país donde los plazos de desahucios ya son muy dilatados. Si poner una vivienda en alquiler supone un riesgo de impago, que ese riesgo sube con la ley, y al mismo tiempo las rentas futuras van a bajar en términos reales, entonces se puede entender que muchos propietarios preferirán no alquilar. En otras palabras, se reducirá la oferta de alquiler.
Otro efecto indirecto de la ley puede ser que las condiciones para acceder a una vivienda se compliquen mucho. El propietario que siga alquilando buscará a los inquilinos más fiables, con trabajo fijo, aval, etc. Una persona con los recursos suficientes para pagar el alquiler, pero sin estabilidad tendrá menos opciones de encontrar casa.
Y luego está la posibilidad de que aumenten los contratos por uso distinto de vivienda. No se puede descartar un poco de pillería. Algunos propietarios intentarán firmar un contrato de alquiler por temporada, por ejemplo, de 6 meses, que estipulará que no se trata de la vivienda habitual del inquilino. Si hay más demanda que oferta, es posible que muchas personas acepten esas condiciones.
¿Cuántas viviendas de alquiler hay en España?
Según la Encuesta Continua de Hogares elaborada por el INE, a 2020 (últimos datos disponibles), de los 18,8 millones de hogares de nuestro país, 3,2 millones vivían en alquiler y otros 1,1 millones residían en una vivienda cedida a título gratuito o a bajo precio. Eso daría un parque total del alquiler de aproximadamente 4,3 millones de viviendas, más las que se encuentren vacías entre dos inquilinos.
¿Cuántas viviendas de alquiler hacen falta en España?
Todo el mundo reconoce que hay un problema de oferta. Por eso el gobierno ha multiplicado los anuncios sobre la creación de más viviendas públicas. Pero es difícil estimar cuantas viviendas hacen falta.
La Consultora Atlas Real Estate Analytics indicaba recientemente en un informe que, para alcanzar un parque similar al de las principales economías europeas, España necesitaba 1,8 millones de viviendas adicionales en alquiler. El año pasado, Savills Aguirre Newman avanzaba la cifra de 1,2 millones de viviendas de aquí a 2030. Si remontamos un año más, el Observatorio Español del Seguro del Alquiler decía en 2021 que España necesitaba 2,5 millones de viviendas en alquiler en los 10 próximos años.
¿Quién tiene razón? Difícil de saberlo. Influyen muchos factores. Por ejemplo, en épocas de bonanza económica, las personas tienen más fácil comprar casa, por lo que la demanda de alquiler se reduce, y viceversa. Lo único que está claro es que falta parque de alquiler.
Creo que no hacen falta que entren millones de viviendas en el mercado del alquiler para que los precios se frenen e incluso bajen. Con unos cientos de miles de viviendas adicionales, el impacto sería muy notable.
¿Cuánto puede haber afectado el turismo?
Muchas personas citan el incremento del turismo y el auge de las viviendas turísticas como una de las causas de la subida de los precios de alquileres. Y es cierto que muchos propietarios pueden haber decidido sacar rentabilidad a sus activos mediante los alquileres de corta duración, especialmente en zonas turísticas. Como veremos en los ejemplos que estudié más en detalle, en la época de la pandemia bajaron los precios de los alquileres. Con el turismo parado o muy reducido, es posible que algunos propietarios hayan decidido poner sus viviendas en alquiler de larga duración. Y luego volvieron al turismo.
Pero no nos adelantemos. ¿Cuántas viviendas turísticas hay en España? El INE tiene un seguimiento experimental, que publica semestralmente. El último dato disponible cifraba en 311.000 las viviendas turísticas en nuestro país.
¿Es eso suficiente para impactar el mercado del alquiler? Creo que tiene un impacto, pero no es tan notable. Además, hay que tomar en cuenta que las CCAA tienen normativas restrictivas sobre el alquiler turístico. En Valencia, por ejemplo, se están acondicionando muchos bajos para ese uso, que antes no eran viviendas, porque es más fácil obtener la licencia.
¿Cuánto afectan las viviendas vacías?
Aquí el problema es que el último dato disponible es muy antiguo. Remonta al Censo 2011 del INE. Las cifras definitivas del Censo 2021 estarán disponibles durante el primer semestre de 2023, así que quizás podamos tener una visión actualizada sobre el tema.
Las viviendas vacías, según el INE, son aquellas que no se usan, ni de forma ocasional, ni como residencia secundaria. Eran 3,4 millones las viviendas vacías en 2011, pero muchas estaban en pueblos y ciudades pequeñas. En los municipios de más de 50.000 habitantes, que son los que suelen tener problemas de oferta de alquiler, había 1,5 millones.
Es decir que, en teoría, si sus propietarios pusieran esas viviendas vacías en alquiler, se resolvería el problema. Pero no sabemos cuántas hay ahora. Como dato interesante, entre 2001 y 2011 el número de viviendas vacías subió, pero bastante menos que el incremento de la población, y eso pese al gran número de construcciones nuevas que se hicieron durante la década.
Tres ejemplos de mercados de alquiler: Madrid, Barcelona y Valencia
Evolución de precios en los últimos años
En el siguiente cuadro he puesto una selección de datos de precio de alquiler por municipio, de acuerdo con el informe que publica Idealista. Los datos por ciudad empiezan en 2008. Cabe notar que, según la misma fuente, los precios de los alquileres habían bajado al nivel nacional casi un 20% desde 2006, por lo que el dato de noviembre 2008 no corresponde al máximo de la burbuja inmobiliaria.
Precios de alquiler mensual en euros por metro cuadrado, en tres ciudades
Fuente: Informe de precios del alquiler Idealista.
a Para Valencia el dato de 2014 es de junio, que corresponde a su mínimo.
Si comparamos los precios de los alquileres actuales (abril 2023) con los mínimos de 2014, las subidas son espectaculares. En Valencia el precio del alquiler se ha duplicado, mientras en Barcelona ha subido un 72% y en Madrid ha crecido un 48%.
Sin embargo, si cogemos como referencia noviembre de 2008, las subidas no son tan notables. Solo son del 22% en Madrid y Barcelona, y del 29% en Valencia. Como referencia, entre noviembre de 2008 y noviembre de 2022 el INE indica que el IPC creció un 26%. En otras palabras, en términos reales los alquileres no son más caros ahora que a finales de 2008. Y, como indiqué antes, a finales de 2008 esos precios ya habían caído un 20% respecto a máximos.
Situación de los hogares y de las viviendas
- Encuesta Continua de Hogares (2020) datos municipio para Madrid y provincia para Barcelona y Valencia.
- Censo 2011
- Informe viviendas turísticas 2022
En España la proporción de hogares que vive en régimen de alquiler (o de cesión gratis o a bajo precio) es un 23%. Valencia provincia tiene un porcentaje similar de alquiler, mientras que en Madrid ciudad y la provincia de Barcelona el alquiler tiene bastante más peso (31 y 32% respectivamente).
Valencia ciudad tenía en 2011 un porcentaje de viviendas vacías similar a la media española (14%). En Barcelona ciudad y Madrid ciudad el porcentaje era notablemente menor (11 y 10%). En España, un 15% de las viviendas eran residencias secundarias. En Valencia ciudad el porcentaje era menor (8%), pero significativamente mayor que Barcelona (5%) o Madrid (4%).
Finalmente, si comparamos el número de viviendas turísticas estimado por el INE en 2022 con el total de viviendas de 2011, representa un 1,2% del total en España. Valencia tiene una cifra similar, Barcelona tiene un 1% y Madrid un 0,8%.
¿Qué soluciones hay para bajar los precios de los alquileres?
Construir más casas
En los últimos años se han ido construyendo unas 100.000 viviendas al año. ¿Por qué tan pocas si a priori hay demanda para el mercado de alquiler y de compra? Existen varios motivos.
Por una parte, los bancos exigen más garantías a los promotores que en el pasado, porque no quieren repetir los errores de la burbuja inmobiliaria. Por otra, hay muchos frenos administrativos, tanto en la recalificación de suelos, que limita la superficie disponible para nuevas construcciones, y encarece su precio, como en la obtención de licencias de obras.
Para construir más casas, hay opciones diversas. Se pueden construir viviendas públicas de alquiler en suelo propiedad de administraciones. O se puede facilitar la liberalización de suelo para tener más oferta y así abaratar las nuevas construcciones. En las grandes urbes, es difícil encontrar nuevos suelos, pero en el extrarradio puede haber oportunidades. La existencia de una oferta de vivienda más económica a distancia razonable de las ciudades principales frenaría las subidas de precio en las grandes urbes.
Hacer solo VPO de alquiler
Nunca entendí la lógica de la Vivienda de Protección Oficial en régimen de compra. El derecho a una vivienda digna no indica que tenga que ser de propiedad.
Partiendo de la base de que hay escasez de vivienda social, me parece absurdo subvencionar la compra de una vivienda. Es mucho más eficiente tener un parque de viviendas de alquiler público a un precio decente. Se puede dar servicio a más gente. Porque la situación de una persona evoluciona durante su vida. Los que necesitan una vivienda social hoy no tienen porque ser los mismos que la van a necesitar mañana. Con un parque de alquiler atiendes las necesidades de las personas en el momento oportuno.
Aprovechar el parque actual
- Las viviendas vacías son por supuesto un parque desaprovechado, y es recomendable encontrar incentivos para que sus propietarios las pongan en venta o en el mercado de alquiler. Hoy en día ya hay muchas medidas en marcha, desde el cobro de impuestos especiales, hasta deducciones en el IRPF para el alquiler, pasando por la posibilidad de requisar la vivienda si lleva tiempo vacía. Hasta que tengamos datos de 2021 es difícil saber si esas medidas han funcionado.
- Controlar las viviendas turísticas. Aunque representen un porcentaje pequeño del parque de vivienda, el turismo crece año tras año, y las plataformas como Airbnb triunfan. Especialmente en las zonas costeras y ciudades turísticas, es importante seguir controlando la evolución para que el crecimiento del turismo no se haga a costa de las condiciones de vida de los residentes.
Agilizar la recuperación de las viviendas
Cuando un inquilino no paga el alquiler, el plazo mínimo para recuperar la vivienda es de 6 meses, que se pueden alargar a 12 meses. Y, si el inquilino alega situación de vulnerabilidad, se puede suspender el proceso de desahucio. El miedo al impago y a tener que gestionar un procedimiento judicial hace que muchas personas que podrían invertir en vivienda para ponerla en alquiler decidan por otras vías de inversión.
Por lo tanto, si el proceso administrativo fuera más rápido, se incentivaría la oferta de alquiler. Si un inquilino está en situación de vulnerabilidad, ofrecer una alternativa de alquiler social público podría ser una solución. Porque si el propietario quien tiene que asumir el riesgo de que su vivienda sea ocupada gratuitamente, no tendrá mucho interés en alquilar.
No hay una solución mágica
Está claro que todo lo que he comentado antes puede tener un efecto positivo sobre el mercado del alquiler. Pero no hay una simple solución. En general desconfío de los que dicen: “la solución es liberalizar el suelo” o, “la solución es requisar las viviendas vacías”. Este tipo de problema no es tan simple, cada decisión implica múltiples factores y consecuencias.
¿Qué opinas tú? Me encantaría leer tu opinión en la sección de comentarios.