El mercado inmobiliario no para de batir récords. En este contexto, puede parecer complicado lograr reducir el coste de adquisición de una vivienda. Sin embargo, no solo es posible, sino que es muy recomendable. Hablamos de cantidades muy grandes, por lo que cualquier pequeño porcentaje de ahorro suma mucho dinero.
Vamos a repasar algunos consejos importantes para negociar un mejor precio, controlar gastos anexos y evitar malas sorpresas.
Este artículo contiene información original basada en una mezcla entre mi experiencia personal, las de personas conocidas y conversaciones con profesionales del sector inmobiliario.
La negociación del precio
Evidentemente, la mayor parte del coste de adquisición de una vivienda es el precio final que se acuerda con el vendedor. Puede parecer, a primera vista, que en el mercado actual no existe margen para negociar, porque la demanda supera ampliamente la oferta. Pero, a pesar de que los vendedores estén en una situación más ventajosa que en otras épocas, todavía se puede regatear, y bastante.
El vendedor siempre publica la vivienda por más de lo que quiere
Es un hecho. Si una persona quiere 300.000 euros por una vivienda, la va a poner a la venta probablemente entre 320.000 y 340.000 euros. Así, si llega un comprador dispuesto a pagar el precio completo, algo que ocurre ocasionalmente, consiguen un muy buen precio. Y sí no, tienen algo de margen para negociar.
Eso implica que no es ninguna exageración hacer una oferta un 10% por debajo del precio que pide el vendedor. No significa que la vaya a aceptar, pero tampoco van a ofenderse. Puede ser el primer paso para negociar.
Conocer muy bien el mercado
Antes de comprar es muy importante haber visto muchos anuncios de pisos similares y haber realizado algunas visitas. Eso permite tener una visión mucho más realista de los precios de mercado. Si la vivienda que te interesa está publicada por más de un 10% por encima del precio que considerarías adecuado, no dudes en hacer una oferta más agresiva. Y a justificarlo con tu experiencia.
Argumentar todos los peros de la vivienda
Cuando visites, ten los ojos muy abiertos y revísalo todo. El estado general de la vivienda, las ventanas, las puertas, si la cocina o los baños necesitan actualización, el edificio (si se trata de un piso), y por supuesto factores relevantes de la zona.
No dudes en usar esos “peros” para argumentar una bajada de precio. Por ejemplo, podrías decir que la necesidad de reforma es mayor de lo que parecía al ver las fotos del anuncio. O que la cuota de comunidad es más elevada de lo normal.
Esperar a que pasen semanas
El precio al que se publica una vivienda tiene un efecto directo sobre las visitas y las ofertas que hacen los posibles compradores. Si un bien inmobiliario se pone a un precio excesivo, o tendrá pocas visitas, o no recibirá ofertas (al menos, no cercanas al precio publicado). El vendedor esperará al principio, y luego tendrá que decidir si hace una rebaja y/o si acepta ofertas más bajas, o si espera a que venga el comprador dispuesto a pagar el precio que pide.
En algunos casos, los vendedores se empecinan y no están dispuestos a rebajar nada. Pero, en la mayoría, cuanto más pasa el tiempo, más se abren a la posibilidad de aceptar un precio algo más bajo. Y allí es cuando puedes actuar y negociar.
Ofrecer garantías
¿Eres funcionario y tienes la seguridad de que te vayan a dar la hipoteca? O, mejor aún, ¿no te hace falta financiación? Díselo al comprador. Muchas personas están dispuestas a cobrar un poco menos por la venta a cambio de tener la seguridad de que se vaya a cerrar. Es uno de los mejores argumentos para negociar un buen precio.
Otros consejos importantes para comprar más barato
Vigila las condiciones de la reserva
La práctica habitual para reservar un piso es pagar una señal en el mismo momento en que se hace una oferta. Si el vendedor acepta el precio, se queda el dinero, que podrá servir como parte del pago final o para pagar los gastos de inmobiliaria. En caso de que el vendedor no acepte, la señal se devuelve al comprador.
Aunque la señal normalmente no es un importe muy elevado, hay que pensárselo muy bien antes de hacer una oferta. Porque, si luego te echas atrás, perderás el dinero de la señal. Puede que suene obvio, pero muchas personas se precipitan y acaban perdiendo mil, dos mil euros, o incluso cantidades mayores.
Condiciones de las arras
El contrato de arras penitenciales refleja el compromiso de ambas partes para realizar la compraventa de la vivienda al precio pactado. Habitualmente el comprador aporta entre el 5 y el 10% del total. Tanto el vendedor como el comprador pueden todavía cambiar de opinión y no llegar a firmar, pero en ese caso perderían el importe de las arras. Concretamente, el comprador perdería el dinero aportado, y el vendedor tendría que devolverle el doble de lo pagado.
Se pueden acordar clausulas para rescindir el contrato sin penalización por ninguna de las dos partes. Lo más habitual es poner una condición sobre la aprobación de una hipoteca al comprador, pero se pueden negociar otras.
Si hay que haber reflexionado mucho antes de hacer una reserva y pagar la señal, desde luego hay que pensárselo todavía más antes de pagar las arras. No es un compromiso definitivo, pero la pérdida potencial de dinero puede ser muy grande en caso de cambiar de opinión.
En cualquier caso, como comprador interesa negociar el importe de arras más bajo que se pueda, y todavía más si hay alguna clausula suspensiva. Porque, si al final no se sigue adelante, es mejor que la cantidad que tenga que devolver el vendedor no sea muy elevada. Así se limita el riesgo.
Gastos de inmobiliaria
Es cierto que el vendedor tiene mucho más margen de maniobra para negociar el porcentaje de comisión de la inmobiliaria que lo que tiene el comprador. Sin embargo, hay maneras de pagar algo menos.
Una opción es negociar con la inmobiliaria, a veces aceptan reducir un poco su comisión, sobre todo cuando la vivienda lleva tiempo en venta.
Otra posibilidad, más frecuente, es negociar que la inmobiliaria consiga convencer al vendedor de rebajar el precio respecto al precio que estabas dispuesto a pagar. Eso equivale a lograr que sea el vendedor que pague parte de la comisión.
Cuando la vivienda está a la venta en varias agencias, una buena técnica es hablar con cada una de las inmobiliarias y preguntan cuando cobran. Y luego elegir la que tenga la comisión más baja, porque no todas cobran lo mismo.
Gastos de notaría
Normalmente, la parte compradora es la que paga el menor porcentaje de los gastos de notaría, pero se puede pactar algo diferente. Asegúrate de que no haya una cláusula que diga que el comprador paga la mitad o algo parecido.
Evitar malas sorpresas el día de la compra
El notario tiene que comprobar que la vivienda no tiene cargas, que está al día del pago del IBI, o que no se debe nada a la comunidad. Pero a veces con las prisas las notaría no lo comprueban bien y puedes tener alguna mala sorpresa. Así que asegúrate de que esté todo pagado y pide justificantes del ayuntamiento, de la comunidad y por supuesto la nota simple.
Negociar la hipoteca
Muchas de las compras de viviendas se hacen con financiación. Aunque muchas personas solo se fijan en la cuota mensual que tienen que pagar, esa incluye la devolución del principal y los intereses. Es fundamental mirar cuánto dinero te costará el crédito en el conjunto de su duración, pero, sobre todo, es necesario comparar y negociar.
No te conformes con lo que te diga el primer banco que te apruebe la hipoteca. Habla con varios, y elige quien te ofrezca el mejor TAE. Cualquier décima de porcentaje que puedas reducir se puede traducir en miles de euros de ahorro.
El IRPF y la residencia principal
Este tema solo afecta a quienes hayan vendido una vivienda antes de comprar otra. Si lo hicieron vendiendo por más cantidad de lo que les costó la adquisición y mejora de la vivienda, se supone que tienen que pagar IRPF sobre la ganancia patrimonial. Pero hay una excepción relevante. Si se reinvierte todo el dinero obtenido de la venta en una nueva residencia principal, y que la vivienda vendida también era residencia principal, entonces no hay que pagar IRPF.
Eso implica que haya que cuidar dos cosas: asegurarse de reinvertir todo, y también asegurarse de cumplir las condiciones de residencia principal: vivir al menos 3 años en cada vivienda (la vendida y la comprada).
Pagar menos por las obras
Finalmente, quería mencionar el tema de las obras. Después de la compra de la vivienda, suele ser el desembolso más importante, al menos cuando hablamos de viviendas de segunda mano. Aquí no hay ninguna sorpresa. Hace falta comparar y obtener presupuestos de distintas empresas. Merece la pena averiguar todas las opciones, porque hay soluciones técnicas más económicas de otras, sin sacrificar en la calidad. Y las empresas tienen tarifas distintas. Una diferencia del 10% sobre un presupuesto de 30 o 40.000 euros significa un ahorro notable.