Lleva tiempo estando barata, pero ya sabes cómo son los mercados: castigan un sector o una empresa durante una temporada y luego, de repente, cambian de parecer. Vamos a ver si los números justifican ese castigo.
Un poco de historia
Colonial se dedica desde 1991 a lo que mejor sabe hacer: alquilar oficinas de alto standing, las llamadas oficinas prime, en los distritos de negocios de las grandes ciudades. En 2004 dio el salto a París con la compra de la francesa SFL, que acabaría fusionando por completo en 2025.
Como tantas inmobiliarias españolas, pasó por un momento muy delicado. En plena burbuja compró participaciones en constructoras financiándose con deuda, y cuando la burbuja estalló tuvo que reestructurarla. Esa crisis la devolvió a su negocio de siempre, y desde entonces (2014) ha crecido de forma ordenada. En 2024 entró CriteriaCaixa como primer accionista con una ampliación de capital de 622 millones de euros.
Los principales accionistas
Colonial tiene un accionariado muy estable y con nombres de peso. CriteriaCaixa es el primer accionista, con un 17% del capital, seguido del fondo soberano de Qatar, con un 16%, y del empresario mexicano Carlos Fernández, que a través de Finaccess controla cerca del 13%. Después vienen Manuel Puig Rocha, de la familia de los perfumes Puig, con un 8%, y Corporación Financiera Alba, de Banca March, con un 5%. Completan la lista Crédit Agricole y BlackRock, y el resto es flotante y autocartera.
Dónde están sus edificios
La cartera de Colonial está en las zonas más céntricas de tres grandes ciudades europeas. En Barcelona tiene edificios emblemáticos como la Torre Marenostrum. Madrid es la ciudad donde tiene más activos, con ejemplos como el edificio de Velázquez 86. Y París es la joya de la corona: allí tiene menos edificios, pero son los más valiosos, como el Louvre Saint-Honoré, a pocos pasos del museo. De hecho, París genera el 62% de las rentas de la empresa, frente al 26% de Madrid y el 12% de Barcelona. Desde este año también tiene presencia en Berlín, aunque en coinversión.
Insisto en las ubicaciones por una razón. Uno de los motivos por los que Colonial lleva tiempo barata es la narrativa del «fin de las oficinas» por el teletrabajo. Pero, incluso si aceptamos esa idea tan exagerada, ¿no seguiría teniendo Colonial unos activos de primer nivel? Esos edificios podrían convertirse en hoteles, viviendas de lujo o grandes almacenes. Adaptarlos costaría dinero, pero seguirían siendo edificios de gran valor.
Resultados: por qué no hay que fiarse de la cuenta contable
Colonial es una empresa bastante estable y con ingresos previsibles, pero para analizarla hay que entender una particularidad de las inmobiliarias.
La parte alta de la cuenta de resultados funciona como en cualquier empresa. En 2025, los ingresos por rentas crecieron un 2%. A perímetro constante habrían crecido un 6%, pero la venta de algún edificio en París restó ingresos. El EBITDA mejoró un 4%.
A partir de ahí, la cuenta contable deja de ser útil. Una inmobiliaria está obligada a registrar cada año la revalorización (o devaluación) de sus activos. Es un apunte contable, sin impacto en la tesorería, pero que puede distorsionarlo todo. En 2023, por ejemplo, Colonial registró pérdidas de más de 1.000 millones por la devaluación de sus edificios, mientras que en 2025 ganó 344 millones. Ninguna de las dos cifras refleja realmente la marcha del negocio.
Por eso hay que mirar el resultado neto recurrente, equivalente al FFO (Funds From Operations), que es la métrica estándar para valorar inmobiliarias y REIT. En 2025 fue de 211 millones de euros, un 9% más que el año anterior. Por acción, el crecimiento se quedó en un 2%, hasta 33,6 céntimos, porque la ampliación de capital de 2024 y 2025 aumentó el número de acciones.
El primer semestre de 2026 mantiene la tendencia: los ingresos suben un 5%, el EBITDA un 7% y el resultado recurrente un 4%, hasta 17,78 céntimos por acción. Lo que preocupa a los analistas es el gasto financiero, que ha subido un 23%. El coste de la deuda ha aumentado, aunque sigue siendo muy razonable, por debajo del 2%.
La métrica de deuda clave en una inmobiliaria es el LTV (Loan to Value), que compara la deuda neta con el valor de los activos. Se suele considerar sano mantenerlo por debajo del 40-50%, y Colonial está estable en torno al 37%. Además, toda su deuda es a tipo fijo o está cubierta, lo que es una buena noticia en un momento en el que hay riesgo de subidas de tipos.
Previsiones y vías de crecimiento
Para 2026, Colonial espera un BPA recurrente de entre 34 y 35 céntimos, un objetivo asequible viendo el primer semestre. Para 2028 apunta a unos 40 céntimos, un 16% más. Para conseguirlo cuenta sobre todo con sus proyectos de transformación urbana y la renovación de edificios en París, que le permitirán subir rentas. A eso se suman una nueva plataforma de inmuebles para ciencia e innovación y la venta de edificios secundarios para reinvertir en activos prime.
Beneficios que suben, cotización que baja
El histórico de resultados contables es una montaña rusa, por las revalorizaciones y devaluaciones de las que hablaba antes. El resultado recurrente, en cambio, cuenta otra historia. Ha pasado de 37 millones en 2015 a 211 millones en 2025, con apenas un pequeño bache durante el Covid. Eso supone un crecimiento del 19% anual en diez años y del 8% anual en los últimos cinco. No está nada mal para un tipo de negocio del que no se esperan grandes crecimientos.
Y aquí pasa algo extraño. Hasta el Covid, la cotización subió en paralelo a los beneficios, hasta rozar los 12 euros. Desde entonces, los inversores dejaron de creer en el negocio de oficinas, y la cotización no ha dejado de bajar pese a que los beneficios seguían creciendo. Es verdad que las ampliaciones de capital también le afectaron, pero lleva tiempo cotizando bastante lateral: en el último año, entre 4,80 y 5,80 euros.
Dividendo
Como es habitual en las socimis, Colonial reparte un porcentaje muy alto de sus beneficios. Este año ha pagado 32 céntimos por acción con cargo a 2025, un 95% del BPA. En 2023 fueron 27 céntimos, un 85%.
Un payout tan alto deja poco margen si un año bajan los beneficios, así que el dividendo puede variar. Pero, con las previsiones actuales, debería seguir la tendencia creciente que mantiene desde 2016. Es una empresa interesante si, como yo, te interesa la inversión a largo plazo cobrando dividendos.
Compras de insiders
Manuel Puig Rocha, consejero de la empresa, ha estado especialmente activo. Entre finales de mayo y junio de 2026 compró acciones por valor de varios millones de euros, a precios de entre 5,5 y 5,8 euros, y ya supera el 8% del capital. Es una señal de que, al menos él, consideraba Colonial barata a esos precios.
Fortalezas y amenazas
Fortalezas
- Activos de gran calidad en el centro de tres grandes ciudades, lo que le permite subir alquileres sin demasiada complicación.
- Ocupación elevada: un 95% en conjunto y un 100% en París. El temor a las oficinas vacías no parece muy fundado.
- Crecimiento sostenido de beneficios, con margen para seguir mejorando su cartera.
- Estructura financiera sana, con un LTV en torno al 37% y toda la deuda a tipo fijo o cubierta.
- Reparte alrededor del 90% de sus beneficios, algo muy atractivo para un inversor a largo plazo que busca dividendos.
Amenazas
- Dependencia de París, que aporta el 62% de las rentas, en un momento de bastante inestabilidad política en Francia.
- Riesgo fiscal: en 2024 el Congreso rechazó que las socimis pagasen un 25% de impuesto de sociedades en lugar del 1% actual, pero el debate sigue abierto.
- Costes de reconversión si realmente cayera el uso de oficinas.
- Sensibilidad a los tipos de interés, por el uso intensivo de deuda. Es justo lo que señalan los analistas que han presionado la cotización.
- Ciclo económico: cuando la economía va peor, las empresas buscan ahorrar y se mudan a oficinas periféricas más baratas.
¿A qué precio comprar Colonial?
Me fijo en dos indicadores.
El PER sobre el FFO. Para 2026 se espera un BPA recurrente de 34 a 35 céntimos; digamos 34,5. A 5,10 euros, Colonial cotiza a unas 15 veces ese beneficio. No es barato, pero tampoco caro para unos activos de este nivel.
El descuento sobre el valor neto de los activos. Para una socimi tiene mucho sentido comparar el precio de la acción con lo que recibiría cada accionista si se vendieran todos los edificios y se pagaran las deudas. Según el informe del primer semestre, ese valor (el NTA) es de 9,82 euros por acción. A 5,10 euros, Colonial cotiza con un descuento del 48%. Se suele considerar que una inmobiliaria está a buen precio por debajo del 80% de su NTA, lo que aquí serían 7,86 euros. El descuento actual me parece exagerado.
A 5,10 euros, además, la rentabilidad por dividendo es del 6,2%. Me parece un buen punto de partida, porque lo más probable es que el dividendo siga creciendo, quizá con algún altibajo por los tipos de interés.
Mis rangos de compra son estos:
- Por debajo de 5 euros: compra excelente.
- De 5 a 5,5 euros: muy buena compra.
- De 5,5 a 6 euros: buena compra.
- De 6 a 7 euros: compra correcta.
Por transparencia: tengo acciones de Colonial, con un precio medio de unos 5,8 euros. No es especialmente barato comparado con la cotización actual, pero aun así creo que, en conjunto, no hice mala compra.
Esta es mi opinión, pero tienes que hacerte la tuya analizando la empresa por tu cuenta. No vale copiarse. Veremos si dentro de unos años el mercado vuelve a creer en las oficinas prime y Colonial cotiza muy por encima de lo que cotiza hoy.
Este artículo no es recomendación de inversión, solo la opinión de un inversor particular.