Con el incremento continuado de los precios de la vivienda en los últimos años, se empieza a volver a escuchar el término burbuja inmobiliaria. Pero ¿Estamos en una situación comparable a la de la segunda parte de los años 2000? Me ha parecido un tema lo suficiente interesante para profundizar un poco sobre la situación actual. Recuerda que tengo una guía de inversión inmobiliaria, que puede ayudarte si estás pensando en comprar casa.
Los precios no paran de subir desde hace 10 años
Para preparar este artículo he consultado varias fuentes, que permiten tener una visión general de la evolución del precio de la vivienda en España durante los últimos años.
Informe Idealista
Según el famoso portal inmobiliario, en junio de 2007 España alcanzó un precio máximo de 2.115 euros por metro cuadrado. Después, se pinchó la burbuja, y durante años los precios fueron bajando, hasta llegar a un mínimo de 1.491 euros por metro cuadrado en septiembre de 2016 (una caída del 30% desde máximos), que en términos reales fue aun mayor, ya que durante esos 9 años hubo inflación.
A partir de allí los precios se recuperaron, primero lentamente, y luego cada vez más rápido. En diciembre de 2016 eran de 1.509 euros por m2, un año después, 1.549 euros por m2, es decir prácticamente igual. En 2018 cambio la tendencia, y se terminó el año con 1.670 euros por m2. En diciembre del año siguiente se alcanzaron los 1.734 euros por m2. La pandemia supuso un parón en la subida, y a finales de 2020 los precios estaban en 1.754 euros por m2, prácticamente iguales. Pero, desde entonces han crecido más rápido: 1.809 euros en 2021, 1.888 euros en 2022 y 2.042 euros por m2 en diciembre de 2023.
Es más, el último dato publicado (agosto de 2024: 2.176 euros) es el récord de la serie registrada por Idealista, un 46% desde mínimos y más alto que el máximo de 2007. Sin embargo, desde junio de 2007 el IPC ha crecido un 39%, por lo que, en términos reales, aun no estamos en el mismo nivel de precios que en el pico de la burbuja.
Datos INE
Si me voy al índice de precios de vivienda del INE, que en estos momentos tiene como base 100 el valor de 2015, me encuentro que en el tercer trimestre de 2007 el índice marcaba un máximo de 151,7. Llegó a un mínimo de 95,2 en el primer trimestre de 2014 (bajada del 40% desde máximos). En el segundo trimestre de 2024 estaba en 158,1 un incremento del 66% desde mínimos.
La subida ha sido notable pero no estamos en máximos históricos
Aunque los datos del INE muestran una amplitud mayor en las variaciones de precios, y también unas fechas distintas para los mínimos registrados, la tendencia es muy similar a la del informe de Idealista. Ahora mismo los precios están por encima de los máximos de 2007 (un 3% para Idealista, un 4% para el INE), pero en términos reales están por debajo, ya que el coste de la vida se incrementó un 39% desde entonces.
¿Estamos en una burbuja o no?
¿Cómo definir una burbuja?
Una burbuja inmobiliaria se caracteriza por un aumento rápido y sostenido del precio de los bienes inmuebles (como viviendas, terrenos o edificios), que se aleja de los valores reales basados en la oferta y la demanda. Durante este proceso, los precios suben de manera especulativa, a menudo impulsados por factores como una demanda excesiva, crédito fácil, bajas tasas de interés, y expectativas de que los precios seguirán subiendo.
Ese último punto es muy importante. Pensar que los precios seguirán subiendo provoca algunos comportamientos irracionales. Unas personas invierten en una vivienda para especular y potencialmente venderla más cara en el futuro. Otras se asustan de las subidas y anticipan su compra para no tener que pagar más caro en el futuro. Esos fenómenos llevan a inflar la demanda, y a propulsar los precios todavía más alto.
¿Qué serían valores reales basados en la oferta y la demanda?
En un mercado abierto, los precios se suelen regular por el equilibrio entre la oferta y la demanda. En el caso de la vivienda, si los precios suben demasiado, normalmente se llega a un punto en los que los compradores no pueden comprar, y se reduce la demanda, lo que lleva a estabilizar los precios.
Como normalmente las personas compran una vivienda mediante financiación por hipoteca, el precio máximo que puede pagar un comprador viene marcado por las condiciones del banco y los tipos de interés aplicados. Si al mismo tiempo tenemos tipos bajos y condiciones bancarias muy flexibles, entonces una persona podría endeudarse más de lo razonable y tener la posibilidad de comprar más caro, lo que ayudaría a que subiesen más los precios. Es lo que sucedió en la burbuja anterior.
Intento de estimación
Supongamos que lo razonable es endeudarse por el 80% del valor del inmueble, con un tipo de interés del 4%, un plazo máximo de 20 años, siempre que la letra resultante no supere un 35% de los ingresos del hogar. Según el INE, en 2023 la renta media de los hogares españoles era de 34.821 euros. Es decir que podrían destinar un máximo de 12.000 euros anuales a la hipoteca, es decir 1.000 euros mensuales. Grosso modo significa una hipoteca de 165.000 euros a 20 años al 4%. Significaría que un hogar medio podría comprar una vivienda de 206.000 euros. Si suponemos que es una vivienda de unos 90 metros, entonces tenemos un precio máximo de 2.288 euros por metro cuadrado.
Por supuesto, hay demasiadas hipótesis en este ejemplo para que pueda servir de referencia muy fiable. Pero, de acuerdo con esta estimación, todavía los precios estarían dentro de lo razonable, al menos para la media de los hogares. Pero, en realidad, cada persona debería hacer su propio cálculo y ver cuál es el precio máximo que debería pagar.
Según ese criterio, no estamos en una burbuja.
No se están construyendo suficientes casas
Hemos mirado la demanda, pero la oferta también es un factor muy importante. El problema es que en España no se están construyendo viviendas, al menos no las suficientes respecto al incremento poblacional. Es una de las consecuencias de la burbuja inmobiliaria pasada. Las promotoras son mucho más prudentes, y solo construyen cuando ya saben que van a vender las viviendas. Y tampoco parece que se esté construyendo mucha vivienda pública.
Podemos apreciar que, durante la burbuja, se creaban muchos más hogares que los necesarios, pero desde hace más de una década, se produce lo contrario, lo que provoca un desajuste entre oferta y demanda cada vez mayor.
Supongo que llegará un momento en el que las subidas de precio de venta llevarán a más promotoras a iniciar proyectos, llevando a incrementar la oferta. Cuando ocurra, podría pasar que se construyesen muchas más viviendas de las necesarias, pero todavía estamos muy lejos de eso. De momento faltan.
¿Qué opinas del mercado inmobiliario actual?
¿Crees que es buen momento para comprar? ¿Consideras que los precios son excesivamente caros? ¿Estamos en una burbuja o simplemente no se están construyendo las suficientes viviendas?