Con las fuertes subidas de precio en el sector inmobiliario durante los últimos años, y el reciente incremento de los tipos de interés, podría parecer que no es buen momento para invertir en vivienda en ese final de 2023. ¿Es eso cierto? Vamos a verlo con algunos datos comparativos. Usaré principalmente unos indicadores de precios y la evolución de los ingresos de los hogares. Miraré sobre todo si el mercado está caro. No voy a valorar comprar para alquilar o para revender, que para eso tengo artículos dedicados.
¿Son buenos los precios actuales para invertir en vivienda?
El mejor momento para invertir en vivienda en los últimos años…
…fue en el año 2016. Varios datos estadísticos coinciden para indicar que alrededor del tercer trimestre de ese año los precios de la vivienda tocaron fondo tras la bajada iniciada durante el estallido de la burbuja inmobiliaria.
En concreto, Idealista informa que su índice de precios de venta cifraba en 1.491 euros el metro cuadrado el precio medio de una vivienda a la venta en septiembre de 2016. La web competidora, Fotocasa, tiene una cifra algo superior, de unos 1.600 euros por metro cuadrado.
Vamos a ir suponiendo el caso de una vivienda de 90 metros cuadrados, una situación bastante habitual en España. Eso nos da que la casa media se vendía entre los 134.000 y los 144.000 euros en septiembre de 2016.
Ese año el INE cifraba el ingreso medio de los hogares españoles en unos 26.730 euros. Dicho de otra manera, comprar una vivienda representaba un esfuerzo de unos 5 años de ingresos.
Desde entonces los precios de la vivienda han subido notablemente
Si volvemos a usar los datos estadísticos de los portales inmobiliarios, nos encontramos con que Idealista cifraba en septiembre el precio medio del metro cuadrado en 2.007 euros. Fotocasa, que al parecer siempre proporciona un dato algo superior, indicaba un precio medio de 2.152 euros por metro cuadrado en septiembre de 2023.
La subida entre 2016 y ahora es muy similar para ambos portales. Para Idealista los precios subieron un 34,6%, mientras para Fotocasa el incremento fue de 34,5%.
Los ingresos de las familias también, pero menos que las casas
Todos sabemos que la inflación de 2022 fue muy elevada. Lo positivo es que parte de la subida de precios se repercutió en las rentas de las familias. De acuerdo con los datos del INE, en 2022 los hogares ingresaron de media 32.216 euros. Es un incremento notable, un 20,5% más que en 2016, pero no ha sido tan grande como el aumento del precio de las viviendas.
Es cierto que, para tener una comparación más fiable, tendría que disponer del dato de ingresos de 2023, que no se conocerá hasta el año que viene, pero parece que los precios se frenaron en los últimos meses y es probable que los ingresos familiares también lo hayan hecho.
Los precios actuales no son tan elevados como parecen
En cualquier caso, una vivienda de 90 metros cuadrados cuesta, según Idealista, alrededor de 180.000 euros. Eso equivale a 5,6 años de ingresos para el hogar medio. Es decir, si tomamos en cuenta la evolución del poder adquisitivo, las viviendas solo se han encarecido un 10% desde 2016, y siguen estando en precios razonables.
Por otra parte, y como ya comenté, es probable que los ingresos de los hogares de 2023 sean mayores a los de 2022, por lo que el encarecimiento de precios probablemente ha sido menor que el 10% en términos relativos.
¿Qué otros factores hay que tomar en cuenta para invertir en vivienda ahora?
Stock de viviendas nuevas
El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana publica la estadística del stock de viviendas nuevas construidas y sin vender. Culminó a unas 650.000 casas en 2009, y desde entonces ha ido bajando poco a poco, y aun quedan 440.000 viviendas nuevas sin vender. Da la sensación de que en su mayoría se trata de casas que se construyeron en sitios donde no había realmente demanda durante la burbuja, y que se han quedado allí. He buscado la estadística de antigüedad de ese stock, pero no la encontré.
Mirando por provincias, se ve que algunas tienen todavía muchas viviendas nuevas sin vender, mientras otras prácticamente no disponen de parque nuevo. Por lo tanto, todo parece indicar que no existe actualmente un exceso de oferta. Recordemos que, en los últimos años, las viviendas objeto de nuevas licencias de construcción no han superado las 90.000 anuales, muy lejos de los excesos de finales de los años 2000.
Evolución de los tipos de interés
Un factor que podría cambiar la situación del mercado inmobiliario es la evolución de los tipos de interés. El BCE recientemente subió el tipo de referencia al 4,5%, tras año y medio de múltiples subidas. Las hipotecas se están encareciendo, lo que puede reducir la demanda de viviendas. Como la mayoría de las operaciones de compraventa se hacen con financiación, es una preocupación lógica.
Incertidumbre jurídica en el alquiler
Otro factor para tomar en cuenta es la nueva ley de alquileres, que hace menos atractivo para los inversores comprar para alquilar. La nueva normativa, además de la incertidumbre jurídica para futuras reglamentaciones similares, puede llevar a que muchos propietarios decidan vender, para buscar otras fuentes de ingresos. Por ejemplo, ahora que la renta fija es más atractiva, podrían preferir comprar bonos del estado o meter su dinero en depósitos, en lugar de tener que gestionar el riesgo de impago y el día a día de un alquiler de vivienda. Por lo tanto, se incrementaría la oferta.
¿Una nueva crisis económica?
Finalmente, las subidas de tipos de interés podrían provocar una recesión económica, reduciendo la capacidad de compra de los hogares, lo que podría disminuir aún más la demanda.
¿Pueden bajar los precios?
Si una parte de los propietarios que hasta ahora alquilaban venden sus viviendas, y que hay menos compradores, bien por la dificultad de conseguir una hipoteca, bien por una crisis económica, lo lógico es que los precios bajen.
Sin embargo, el sector inmobiliario es muy poco líquido. Ya lo vimos cuando explotó la burbuja. A pesar de un exceso de oferta evidente y de una gran bajada de la demanda, los precios estuvieron 7 años bajando progresivamente. No fue una caída brusca de un año o dos. Es decir, que incluso si se producen esos efectos sobre la oferta y la demanda, es poco probable que los precios de la vivienda caigan mucho. Muchos propietarios pueden esperarse a vender a que el mercado tenga más demanda.
¿Es buen momento para invertir en vivienda?
Considerando que, de media en España, los precios no son excesivamente altos en términos relativos respecto a 2016, y que es poco probable que haya una bajada significativa a corto y medio plazo, por lo general no parece un mal momento para invertir.
Eso sí, no todo vale. Puede que algunas zonas, o incluso algunos bienes en concreto tengan precios excesivos. Lo importante es comprar algo que te puedes permitir, sin endeudarte en exceso. Hace falta comparar mucho e informarse al máximo antes de tomar una decisión.
Personalmente, prefiero invertir en bolsa, pero no me parece que los precios inmobiliarios sean excesivos ahora mismo.
Algunos consejos de profesionales para comprar vivienda
- Recuerda que necesitas aportar el 30% del importe de la compraventa. Muchas personas piensan que es el 20%, pero se olvidan de los gastos e impuestos.
- Invertir en activos reales, que se revalorizan con el tiempo, es una buena forma de luchar contra la inflación.
¿Te parece que es buen momento para comprar? ¡Dímelo en los comentarios!