¿A qué precio alquilar tu vivienda?

vieA menudo los propietarios se preguntan cuánto pueden pedir de alquiler para su vivienda. Voy a recordar una idea importante: el precio lo fija del mercado, antes de darte unas pistas para saber cómo puedes calcular la renta adecuada. Este artículo lo escribo después de escuchar una conversación que me ha recordado que muchas personas carecen de conceptos financieros básicos, y eso les lleva a tomar decisiones muy equivocadas.

La negación de la realidad

Hace muy pocos días escuché la siguiente conversación, mientras esperaba en una cola:

  • Hemos puesto en alquiler nuestro piso de la localidad de X. Nos viene mejor vivir en alquiler cerca del trabajo.
  • ¿A cuánto lo alquiláis?
  • Pues estamos pagando una hipoteca de 540€, y eso es lo que hemos pedido. Pero no te imaginas como es la gente. Todos los que han visitado la casa nos han pedido que les rebajásemos esos 40€. ¡Y no me da la gana perder dinero! ¡Es muy fuerte lo de la gente!

Esa conversación me recordó otra que tuve con una agente inmobiliaria, hace unos años, mientras buscaba un local comercial. Visitamos varios sitios, y la agente me mostró uno adicional, que no estaba en los que había visto por Internet. Cuando le pregunté el precio, me contó que el propietario pedía 900€. Le conté mi sorpresa, ya que locales similares se alquilaban por 600 o 700€, y me respondió que el propietario no quería bajar de 900€ porque es lo que pagaba de hipoteca y no quería perder dinero.

En ambos casos, las personas están negando la realidad: el precio de un alquiler está determinado por el mercado, no por lo que quieras. Si tu hipoteca es más cara que el precio del alquiler, da igual. Solo te van a pagar un precio dentro de lo que marca el mercado.

El coste de no aceptar la realidad

Lo más importante de eso, es que cada mes que no se alquila el piso o el local, estás perdiendo un 8% de la renta del año. ¿Qué es mejor? ¿Alquilarlo un poco más barato o tardar meses en alquilarlo, con el riesgo de no alquilarlo al final?

Por suerte para la persona de la primera conversación, hoy en día los precios están volviendo a subir, por lo que debería poder alquilar su vivienda al precio que pide, pero si espera 3 meses en alquilarla a 540€, tardará 3 años en recuperar los 1.500€ de alquiler perdidos por haberse negado a cobrar 500€ el primer mes. En cuestiones de alquileres, el tiempo es dinero. Cada mes que no estés recibiendo la renta es una pérdida muy grande.

¿Cómo determinar el precio?

La oferta y la demanda de viviendas en alquiler es lo que determina es mercado. Para saber qué precio puedes poner, puedes proceder de la siguiente manera:

  • Primero haces un cálculo de lo que considerarías una rentabilidad aceptable para tu vivienda, que vendría a ser calcular un 4 o 5% del valor de venta de tu vivienda. Es decir, que para un piso valorado en 120.000€, una rentabilidad bruta del 5% sería un alquiler anual de 6.000€, o mensualidades de 500€. Ten en cuenta que te hablo del precio actual de venta, no de cuando compraste tu vivienda, ya que los precios pueden haber bajado o subido desde entonces. Eso es una referencia, una primera aproximación. Puede que el alquiler sea menor o mayor que eso.
  • Luego echas un vistazo a los bienes en alquiler en la misma zona, mirando pisos de características similares al tuyo. ¡Cuidado! Si tu piso es antiguo, o sin ascensor, o interior, no puedes pedir lo mismo que un piso exterior, nuevo y con ascensor. La ubicación, el tipo de finca, el vecindario, el transporte público, el estado de la casa, la luz, el tamaño, y mucho más influyen sobre el precio. Pero si miras pisos similares en varios portales, tendrás una buena idea.
  • A la hora de poner el precio, si quieres alquilar rápido, recuerda lo que comenté antes: mejor poner un precio un poco más ajustado para atraer a inquilinos potenciales. De hecho, el número de llamadas que tienes es un buen indicador. Si recibes pocas llamadas, es probable que el precio que pides sea excesivo.
  • Otra forma muy efectiva de determinar el precio es confiando el alquiler a una agencia inmobiliaria. Los profesionales saben los precios que se manejan en la zona, y quieren cobrar lo máximo posible de comisión (que depende del precio del alquiler) en el mínimo de tiempo, por lo que suelen fijar un precio de mercado.

Algunos consejos para poder alquilar más caro

El aspecto del piso en alquiler influye mucho en tus posibilidades de conseguir un buen precio. Si pintas el piso, tiras los muebles más viejos y los sustituyes por otros más nuevos, y presentas un piso limpio y en buen aspecto, podrás tener un mejor precio que si la apariencia del piso es más descuidada.

Además, las fotos que pongas deben ser atractivas, si dedicas unos minutos a sacar las habitaciones desde el mejor ángulo, también mejorarás tus opciones de alquilar, y por lo tanto podrás esperar un mejor precio.

Eso sí, esa variable de aspecto tiene su límite. Si el precio de mercado es de 500€ para un piso como el tuyo, puede que puedas alquilar por 550€ si tiene muy buen aspecto, y por 450€ si se ve peor, pero los inquilinos no aceptarán pagar 600€ por muy bien que esté el piso si tienen como referencia un precio de 500€.

 

Espero que esos consejos te sean útiles. No pierdas tiempo, determina el precio y ponte en marcha, cada mes sin alquilar es dinero desperdiciado.

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