He pensado que podía ser interesante hacer una comparativa entre invertir en inmuebles y hacerlo en bolsa. Como puedes imaginar, cada opción tienes sus ventajas relativas, y también sus inconvenientes. Voy a repasar varios aspectos relevantes para tomar una decisión como inversor.
Coste inicial
Comprar unas pocas acciones no suele suponer un gran desembolso. De hecho, cuando la cotización de una compañía se aprecia mucho, la empresa suele realizar un split, dividiendo las acciones antiguas en un mayor número de nuevas, para facilitar que cualquier pequeño inversor las pueda seguir comprando. Es algo que Amazon, Tesla o Nvidia han hecho en los últimos años. Además, los costes adicionales, como comisiones de intermediación e impuestos no representan un porcentaje muy elevado. Con un buen bróker se pueden mantener por debajo de los 2%, incluso para compras pequeñas.
Sin embargo, la compra de un bien inmobiliario suele suponer un desembolso mucho mayor. Incluso si se compra un activo más económico, como una plaza de garaje, el pago será de varios miles de euros. Y en el caso de una vivienda, hablamos de decenas o cientos de miles. Además, hay gastos e impuestos muy notables, como la comisión de agencia, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o los honorarios del notario. A menudo esos gastos representan el 15% del valor del bien.
Liquidez
La compraventa de acciones en bolsa es inmediata, al menos durante el horario de apertura del mercado. Eso permite poder convertir fácil y rápidamente la inversión en dinero, si fuera necesario. Aunque también es cierto que para empresas mucho más pequeñas puede ser más complicado comprar o vender, por falta de oferta y demanda.
Con un bien inmobiliario, hay mucho menos liquidez que en bolsa. Hace falta encontrar a un comprador interesado, que vendrá a revisar el activo, y se lo pensará antes de comprar. Además, a menudo necesitará recibir la aprobación de una hipoteca para poder desembolsar el dinero. Es frecuente que se tarden semanas o meses en vender este tipo de bienes.
Riesgo de pérdida del capital
En el mercado inmobiliario, salvo épocas de burbujas y casos muy particulares, por lo general el activo tiende a revalorizarse con el tiempo. Prácticamente no existe el riesgo de que el bien pase a valer cero, aunque puede que pierda valor en algunas épocas.
Cuando se invierte en bolsa se compra una empresa. Y una compañía puede llegar a un punto en el que acumula tantas pérdidas que llega a la quiebra, y sus acciones se desploman hasta valer casi cero. Un ejemplo en España son las acciones de los supermercados DIA, que han perdido un 99% de su valor desde 2015.
Volatilidad
Los activos inmobiliarios se suelen apreciar y depreciar a un ritmo mucho más lento que lo hacen las cotizaciones de empresas cotizadas. Eso significa que un inversor en renta variable puede tener momentos de estrés y preocupación cuando bajan rápida y profundamente las cotizaciones de su cartera. A un inversor inmobiliario no le pasará, porque las evoluciones son mucho más lentas.
Diversificación
El hecho de que se puedan comprar acciones de empresas por poco dinero permite invertir en una variedad de compañías, diversificando mucho el riesgo entre sectores y mercados. En cambio, como cada bien inmobiliario representa una inversión significativa, hay mucha menos diversificación.
Conocimientos necesarios
Es relativamente sencillo valorar si un activo inmobiliario tiene potencial y tomar una decisión de compra en función del precio inicial. Para comprar en bolsa hace falta formarse algo más, aprender sobre las empresas y leer sus cuentas económicas, que asimismo requiere un mínimo de conocimientos financieros.
Rentabilidad y rentas
Ambas opciones ofrecen una doble rentabilidad, mediante la revalorización del activo a lo largo del tiempo (que también se puede depreciar), y mediante el pago de unas rentas. En el caso de un activo inmobiliario, hablamos de un alquiler. En el caso de la bolsa, se trata generalmente del dividendo.
Es importante destacar que ambos tipos de rentas conllevan un riesgo. El inquilino puede dejar de pagar, y una empresa puede suspender el dividendo. Sin embargo, la diversificación de la bolsa permite mitigar este riesgo.
Apalancamiento
Es bien sabido que muchos activos inmobiliarios se adquieren mediante financiación por hipoteca, ya que existe un bien tangible que el banco podría embargar en caso de impago. En bolsa no suele existir esta opción de apalancamiento. Hay que ser consciente, sin embargo, de que las entidades suelen financiar un porcentaje menor cuando la vivienda se va a destinar al alquiler a terceros que cuando es la residencia principal del comprador.
Esfuerzo requerido
Un inversor puede comprar las acciones de una empresa y prácticamente olvidarse de ellas. Cobrará automáticamente los dividendos cuando toquen las fechas. Eso sí, es recomendable seguir la evolución de la empresa para saber si pudiese ser necesario vender la participación.
En el sector inmobiliario hay muchas más tareas. Hay bastantes pasos administrativos en la compra y en la venta. Y cuando se alquila el bien, hace falta gestionar la búsqueda de inquilinos, los problemas que pueda surgir, las reparaciones y sustituciones de equipos, etc…
Fiscalidad
En España, la fiscalidad es bastante más favorable a la inversión en inmuebles que en acciones. Aunque los alquileres cobrados tributan con los mismos rangos de imposición que los rendimientos del trabajo, por defecto se aplica un fuerte descuento sobre esas rentas, lo que significa que el IRPF que se paga finalmente no es muy elevado.
En el caso de las acciones, se paga entre el 19% (para la parte de los dividendos inferior a los 6.000 euros anuales) y el 27% (para la parte de dividendos que supera los 200.000 euros).
Inflación
A largo plazo, la inversión inmobiliaria suele proteger bien contra la inflación, ya que los activos se van revalorizando con el tiempo. La bolsa suele ofrecer una protección todavía mejor a largo plazo, porque las empresas suelen mejorar sus beneficios a un ritmo superior a la inflación, y eso se traslada en incrementos de cotización y de dividendos.
Conclusiones
Como ves, cada opción tienes sus pros y sus contras. Creo que depende de cada uno elegir su camino. A mí me parece que es buena idea combinar ambas opciones. Por ejemplo, adquirir la vivienda principal, de tal forma que dispones de un patrimonio tangible y que se revaloriza con el tiempo, al mismo tiempo que vas invirtiendo en bolsa, y así diversificas tus riesgos.
¿Y tú? ¿Qué opinas?