Si has encontrado la vivienda de tus sueños, pero no tienes muchos ahorros, es probable que tu objetivo sea conseguir una hipoteca al cien por cien, que te permita financiarla. En este artículo te voy a hablar de los requisitos que tendrás que cumplir para acceder a una financiación completa del precio de la vivienda. También te explicaré como calcular la cuota de tu hipoteca al cien por cien, para que puedas saber si tienes posibilidades de lograrla.
¿Cómo conseguir una hipoteca al cien por cien?
Desde la pasada burbuja inmobiliaria y subsecuente crisis financiera, los bancos tienen criterios más estrictos para otorgar créditos hipotecarios. Por lo general, tan solo van a financiar el 80% del valor del bien inmobiliario cuando se trata de la vivienda habitual. Para segundas viviendas, el porcentaje es menor aún. Pero todavía se puede conseguir financiar una hipoteca al cien por cien, cuando se cumplen algunas condiciones. Te voy a citar los factores que ayudan.
Tener un trabajo muy estable
La entidad financiera quiere tener las máximas garantías de que vas a poder pagar las letras de la hipoteca. Por ese motivo, si tienes un trabajo muy estable, como es el caso de los funcionarios, los bancos estarán más dispuestos a ampliar el porcentaje financiado, hasta llegar al cien por cien del valor de la vivienda, incluso en algunos casos hasta cubrir los gastos.
Disponer de unos ingresos suficientes
Por lo general, se considera que el banco no quiere que la cuota de la hipoteca supere el 30 o 35% de tus ingresos netos mensuales. Se supone que las familias necesitan el 65 o 70% restante para cubrir sus necesidades. Pero hay un matiz. Aquellos hogares con ingresos más altos necesitan dedicar un porcentaje menor a los gastos básicos, por lo que, teóricamente, podrían endeudarse más proporcionalmente.
Un precio de tasación muy superior al precio de venta
Los bancos suelen financiar hasta el 80% del importe más bajo entre el precio de compra y el valor de tasación. Sin embargo, cuando el valor de tasación es muy superior al precio de compra, es decir cuando se trata de un “chollo”, la entidad se puede permitir financiar más, puesto que dispone de una garantía hipotecaria sobre un bien de mucho más valor que el préstamo.
Comprar un piso de banco
Las entidades se quieren deshacer de algunos activos que han tenido que embargar a los anteriores propietarios por impago de la hipoteca. Para darlos salida, suelen rebajar el precio y también facilitar las condiciones de la financiación, incluyendo la posibilidad de financiar al cien por cien.
Ofrecer más garantías
En caso de aportar garantías adicionales, como incluir en la hipoteca una segunda vivienda, contar con un avalista u otro tipo de seguridad para el banco, es más probable poder conseguir la financiación completa de la vivienda.
¿Cómo calcular la hipoteca al cien por cien?
Te voy a dar tres opciones para calcular la cuota de tu hipoteca usando los tres parámetros que realmente cuentan: el importe del préstamo, el tipo de interés, y la duración del crédito.
Usa un simulador de préstamos e hipoteca
No te compliques con las formulas y las hojas Excel, en Internet tienes simuladores de préstamos que te permiten conocer la cuota que vas a pagar. Y no solo eso, sino que verás el cuadro de amortización, y toda la información necesaria para que puedas valorar si te puedes permitir pagar el crédito.
Formula para calcular la cuota mensual de tu hipoteca al cien por cien
C=P/((1-(1+i)^-n )/i )
- P es el importe del préstamo.
- La variable i es el tipo de interés del préstamo, expresado mensualmente. Eso es importante, tienes que dividir el tipo de interés anual por 12, sino no te funcionará la formula.
- De la misma manera, n es el número de cuotas de la hipoteca, es decir el número de meses.
Por ejemplo, un préstamo de 100.000 euros al 3% sobre 20 años da una cuota mensual de 554,60€.
Calcular la hipoteca al cien por cien en Excel
Si no te quieres complicar, puedes usar la formula PAGO() en Microsoft Excel, indicando las siguientes variables:
- Tasa: el tipo de interés. Recuerda que es el valor mensual, no anual.
- Nper: el número de cuotas. La duración del crédito en meses.
- Va: el importe del préstamo.
No hace falta rellenar el resto de variables.
Evidentemente, si haces PAGO(0,0025;240;100000) el resultado nuevamente es 554,60€.
Si tienes curiosidad sobre como se calculan los créditos, puedes echar un vistazo al artículo que escribí hace unos meses sobre el cuadro de amortización y los diferentes métodos que se usan. En los ejemplos anteriores he usado el sistema francés, que es el que habitualmente emplean las entidades financieras españolas.