¿Es mejor alquilar o comprar tu vivienda principal?

alquilar o comprar viviendaHace quince años, cuando llegue a España, la mayoría de la gente tenía una concepción muy negativa del alquiler. Consideraba que era tirar el dinero. Cuando llegó la crisis y los precios de las casas se desplomaron, algunas personas cambiaron de opinión y decidieron que comprar era una mala idea. Pero, ¿Cuál es la mejor decisión? ¿Alquilar o comprar la vivienda? Vamos a procurar responder a esa pregunta para una residencia principal, y tomando en cuenta varios factores, no solo los económicos.

El razonamiento económico del comprador

Las personas que piensas que “alquilar el tirar el dinero” están convencidas que comprar la vivienda siempre compensa, principalmente porque piensan que la vivienda no perderá valor, sino que se irá revalorizando, y porque el comprador se ahorra tener que pagar el alquiler. A primera vista parece tener lógica, pero este razonamiento olvida:

  • Los costes asociados a la compra de la vivienda, como impuestos, honorarios de agencia, notaría, registro de la propiedad, etc.
  • El coste de financiación de la compra de la vivienda, si se recurre a una hipoteca (que es el caso más habitual).
  • Los costes que normalmente paga el propietario y no el inquilino, como los gastos de comunidad, el impuesto sobre bienes inmuebles, el seguro de la vivienda.
  • El coste de equipamiento y mantenimiento de la casa, que tampoco paga el inquilino normalmente.
  • A veces, el precio de la vivienda puede bajar o estancarse durante largos periodos de tiempo, como hemos visto entre 2008 y 2016.

Los otros razonamientos del comprador

Un motivo que se invoca a menudo es que si compras una vivienda, al menos tendrás algo para tu vejez, y un lugar donde vivir del cual nadie te podrá echar. Eso, claro, con la hipótesis de que se hayan pagado todas las cuotas de la hipoteca. De otro modo el banco siempre podría proceder a un desahucio.

Otro argumento es que tener que pagar una hipoteca obliga a ahorrar. Aparentemente, hay muchas personas que si tienen dinero en la cuenta lo gastan y no tienen disciplina financiera. El miedo a perder la casa les hace pagar religiosamente la hipoteca cada mes, lo que de facto les hace ahorrar.

El razonamiento económico del inquilino

Quien apueste por no comprar su vivienda habitual normalmente considera que puede sacar un mejor partido a sus ahorros, evitando pagar el 12 o 15% de gasto fijo no recuperable asociado a una inversión inmobiliaria, y sacando una rentabilidad netamente mayor al incremento de valor del piso.

Eso sí, esa estrategia tiene un coste: hay que pagar un alquiler mensual, cuyo importe es muy significativo, sobre todo cuando se consideran plazos muy largos.

Los otros razonamientos del inquilino

  • La flexibilidad es sin duda uno de los elementos más importantes. Si te aburre el barrio o consigues un nuevo trabajo, es mucho más fácil cambiarte de casa si vives de alquiler. Tienes un preaviso de un mes y te vas. En caso de haber comprado, tienes que elegir si vendes o alquilas, y si alquilas, tienes que seleccionar los inquilinos para no tener problemas de pagos, tienes que tener a alguien que se encargue si tu no vas a estar cerca, etc.
  • Otro argumento es que el alquiler normalmente permite vivir en un alojamiento de mejores características que la compra. Es decir, que dedicando el mismo presupuesto mensual, puedes tener una vivienda mejor y mejor calidad de vida.

Alquilar o comprar vivienda: comparación económica

Hipótesis para comparar

Como ves, hay muchos parámetros para determinar cuál es la mejor opción, pero vamos a intentar hacer una comparativa basada en varias hipótesis:

  • Valor de mercado de la vivienda: 120.000€
  • Precio alquiler mensual: 500€
  • Revalorización media vivienda: 2% anual
  • Gastos iniciales: 15%, 18.000€
  • Comunidad, IBI: 1.000€ anuales
  • Reparación y conservación vivienda: 300€ anuales (igual me quedo un poco corto).
  • Coste hipoteca: 21.000€ (intereses hipoteca 100.000€ a 20 años al 2%).

Resultado de cada opción

En caso de compra de la vivienda principal, a lo largo de 30 años nos habremos gastado 159.000€ (compra, tasas e intereses) además de gastos por importe de 53.000€ (comunidad, IBI, reparación y conservación, con un 2% de IPC anual). Eso es un coste total de 212.000€, por una valoración de la vivienda de 217.000€ aproximadamente.

Ahora, si en lugar de eso hemos pagado un alquiler mensual, a lo largo de 30 años habremos pagado 243.000€ en concepto de alquiler. Pero, hay que considerar que el dinero que no se paga en la entrada y los impuestos iniciales se ahorra, además que la diferencia entre el coste para el propietario (hipoteca mensual, comunidad, impuestos) y el coste para el inquilino (alquiler). Durante los 20 primeros años, es decir la duración de la hipoteca, ese diferencial es favorable al inquilino, que puede entonces ahorrar más que el propietario. En los 10 años siguientes, es lo contrario. Si el inquilino es capaz de sacar una rentabilidad media del 5% a sus ahorros, habrá acumulado unos 103.000€.

En esta situación, después de 30 años gana quien compró. Pero hemos considerado unos tipos de interés bastante bajos y una revalorización de la vivienda bastante alta. Ten en cuenta que hoy en día la vivienda es más barata que hace 10 años.

Cambiando un poco los factores

Si volvemos a hacer la estimación con un tipo de interés del 5% para la hipoteca y un IPC medio del 1% (y una revalorización media similar), entonces el coste total para el comprador habrá sido de 204.000€ y la vivienda valdrá 161.000€. El inquilino habrá pagado 208.000€ y ahorrado 258.000€. En este caso, gana el inquilino.

Está claro que tipos de intereses elevados y un IPC bajo favorecen el alquiler, mientras los tipos bajos y un IPC alto favorecen la compra. Pero es muy difícil saber cuál es la mejor opción, porque es muy difícil saber la evolución a largo plazo.

Otro elemento clave para saber si es mejor comprar o alquilar la vivienda principal es si la persona sabe invertir en otras soluciones. Por ejemplo, un bróker experimentado capaz de sacar rentabilidades medias por encima del 5% preferirá usar todo su capital en inversiones financieras que tenerlo inmovilizado en su vivienda principal. Al contrario, una persona que no sabe o no puede sacar una rentabilidad interesante a sus ahorros tendrá más interés en comprar su vivienda principal.

Situación española

  • En 2008, los precios de la vivienda estaban en máximos y los tipos de interés eran altos (el euribor superaba ampliamente el 4%, por lo que las hipotecas tenían un coste del 5% o superior). La perspectiva para los precios de la vivienda era una probable bajada (para aquellos que veían la burbuja) o una estabilización de precios para quienes pensaban que el precio no podía nunca bajar. En cualquier caso, con tipos altos y perspectivas de evolución planas o a la baja, era mala idea comprar y era mejor alquilar.
  • En 2016, los precios se estabilizaron tras 8 años de caída, con perspectivas para un crecimiento moderado, similar a la inflación. La situación económica europea parecía indicar unos tipos de intereses bajos a medio y largo plazo (sigue siendo el caso). En ese caso, parecía más apropiado comprar.
  • En 2019, fecha de este artículo, el precio de los alquileres ha subido notablemente en muchas ciudades, y los precios de la vivienda también. Eso parece confirmar que comprar en 2016 era buena opción. Pero, ¿lo es todavía?

¿Tú que opinas? ¿Crees que es buen momento para comprar?

 

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