¿Merece la pena un seguro de alquiler para cubrir impagados y desperfectos en la vivienda?

seguro impago alquilerAlgunos inversores que valoran comprar una vivienda para ponerla en alquiler se frenan cuando piensan en eventualidades como tener inquilinos morosos o incluso que hagan desperfectos en la casa. Por ese motivo, vamos a analizar la posibilidad de contratar un seguro de impago de alquiler y ver sus ventajas e inconvenientes.

Invertir en una vivienda para alquilar tiene algunos riesgos

Como cualquier opción de inversión, si decides comprar una casa para ponerla en el mercado del alquiler, te enfrentarás a varios riesgos que pueden perjudicar la rentabilidad. Por ejemplo:

  • Puede haber periodos durante los cuales la vivienda esté vacía, porque no encuentres un inquilino que encaje con tus requisitos y precios.
  • El piso o el edificio pueden necesitar arreglos y reparaciones que supongan unos gastos importantes.
  • La vivienda que hayas comprado puede perder valor con el tiempo, dependiendo de la evolución del barrio y del mercado inmobiliario en general.

Pero esos riesgos, cualquier inversor los suele asumir. Sin embargo, hay dos que preocupan más:

  • Que el inquilino resulte ser un moroso y no vaya pagando las mensualidades, obligando a pedir un desahucio que puede tardar muchos meses por la lentitud del sistema judicial.
  • O que la persona que vive en la casa haga unos destrozos importantes, por negligencia o intencionalmente.

En este post, vamos a hablar específicamente de como cubrir esos riesgos.

Antes de pensar en un seguro de impago de alquiler, haz una buena selección de inquilinos

Para alquilar una vivienda, es importante conocer a la persona que vaya a ocupar la casa y que tendrá que pagar las mensualidades.

Con una conversación informal, se puede saber mucho sobre la personalidad y la forma de ser de una persona, además de conocer su situación profesional y familiar. Evidentemente, es una valoración subjetiva, pero permite descartar a personas que no inspiran mucha confianza. No garantiza que una persona aparentemente fiable resulte ser morosa, sin embargo.

Por otra parte, es necesario pedir algunas garantías o referencias económicas. Un contrato de trabajo, o una declaración de la renta donde figuren los ingresos anuales de la persona pueden ser una buena base para tener algunas referencias sobre la solvencia del inquilino potencial.

Algunos datos sobre morosidad y resoluciones judiciales

La única fuente que encontré en la web sobre el porcentaje de morosidad de los alquileres de vivienda habla de un 7%, y dice que el valor fluctúa mucho según los ciclos económicos. A mí, personalmente, me parece una cifra bastante alta. Pero que un 7% de alquiler presenten problemas de imago no significa que todos acaben en juicios. En muchos casos, el propietario consigue cobrar las mensualidades.

Según el INE, se registran anualmente entre 8.000 y 10.000 sentencias relacionadas con la falta de pago de la renta o de cantidades que se asimilan (incluido fianzas) para alquiler de vivienda habitual. Si lo comparamos con los 3,4 millones de hogares que viven en régimen de alquiler en España, estamos diciendo que cada año, solo un 0,3% de los contratos de alquiler acaba siendo objeto de una sentencia judicial.

¿Cuánto se tarda en desahuciar a un inquilino moroso?

A pesar de que exista un procedimiento de desahucio exprés, en realidad los procedimientos suelen tardar muchos meses. Algunas fuentes que he podido consultar hablan de un plazo medio de seis meses, mientras otras dicen que puede llegar al año. A eso hay que sumar el tiempo que el propietario pueda haber estado esperando antes de denunciar, para ver si el inquilino pagaba “por las buenas”.

Y no olvidemos la intervención del Gobierno, que puede paralizar los desahucios por motivos excepcionales, como ha ocurrido durante esos meses de pandemia.

En resumen, quédate con la idea de que, en caso de un impagado serio, podrías tardar un mínimo de 6 meses en conseguir recuperar la vivienda, y quizás el doble.

¿Cómo funciona el seguro de impago de alquiler?

Cuando contratas este tipo de póliza, normalmente te proporciona tres servicios:

  • Una cobertura parcial del riesgo de impago. Digo parcial, porque normalmente la póliza establece un máximo de mensualidades que cubrirá el seguro. A la vista de lo que hemos comentado, lo lógico sería cubrir al menos 6 meses de rentas.
  • El seguro también puede incluir una cláusula para cubrir eventuales desperfectos causados por el inquilino. De nuevo, el máximo cubierto estará estipulado en las condiciones de la póliza.
  • Finalmente, normalmente esos seguros incluyen algunos servicios de asistencia jurídica en caso de dudas o de tener un impago. La extensión de esas prestaciones figura en el contrato de seguro.

Además, optar por un seguro de impago de alquiler tiene una ventaja añadida. La compañía quiere evitar tener que pagar una indemnización. Para ello realiza su propio estudio de solvencia del inquilino, y pide algunos datos y garantías.

¿Cuánto cuesta este tipo de póliza?

Generalmente, se considera que un seguro por impago de alquiler de vivienda cuesta entre un 3 y un 5% del alquiler anual del bien. La cuantía depende de cada compañía, y también de los importes máximos asegurados que comentamos antes.

Como referencia, si alquilas una vivienda por 600 euros al mes, el seguro de impago podría costar unos 300 euros anuales.

¿Merece la pena contratar una póliza?

Como siempre, depende del riesgo que consideres. Imagina que pagando 250 euros al año te aseguras el pago de unos 3.600 euros, suponiendo que la póliza cubre 6 meses de alquiler a 600 euros cada uno. A lo largo de 15 años, si nunca tienes un problema con tus inquilinos, habrás pagado lo mismo que si un moroso te hubiese dejado de pagar un semestre de alquiler.

En realidad, compras tranquilidad, pero se podría argumentar que el riesgo de un impago significativo, que te obliga a ir a la justicia, es bastante bajo.

Todo depende de las condiciones del seguro y de tu perfil como inversor. Mira a ver cuantas mensualidades cubre la póliza, y cuanto te cobran al año, y así podrás decidir si te compensa.

Alternativas al seguro de impago de alquiler

Una póliza de seguro no es la única opción para protegerse de los impagos de un moroso. Se pueden pedir algunas garantías, como meses adicionales de fianza, un aval bancario, u avalistas particulares. Esas garantías se podrían ejecutar en caso de que los inquilinos no cumpliesen con su compromiso de pagar las rentas.

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