¿Es buen momento para vender un piso o una propiedad inmobiliaria?

es buen momento para vender mi piso propiedadCon las subidas de precios de los últimos años y las predicciones de una nueva crisis en los próximos meses, es lógico que muchas personas se pregunten si es buen momento para vender un piso que tienen en propiedad. Voy a responder a la pregunta en función de la situación actual, pero también te daré elementos para que puedas valorar si te merece la pena, aunque leas este artículo en un futuro en el que la coyuntura económica pueda ser muy diferente.

¿Cuál es la situación del mercado inmobiliario?

Escribo este artículo en julio de 2022. En estos momentos, el índice de precios inmobiliarios de Idealista indica que el precio medio del metro cuadrado para España es de 1.876 euros. Esa cantidad hay que compararla con el mínimo de la serie histórica registrada por el portal, es decir los 1.496 euros de octubre 2016. Desde entonces, los precios han subido un 25%. Pero también hay que tomar otra referencia: el máximo de la anterior burbuja inmobiliaria. Según esa referencia, aún estamos un 8,6% por debajo del pico de la época (2.053 euros)

¡Espera un momento! ¿Un 8,6% por debajo del máximo histórico? ¿No significa eso que estamos otra vez en una burbuja? Bueno, no realmente. Primero hay que ver cómo han evolucionado los precios en general desde entonces. Según el INE, entre junio de 2007 y mayo de 2022, los precios han crecido un 30%. En otras palabras, el máximo actualizado con el IPC sería de 2.669 euros. Y estamos casi un 29% por debajo.

Dicho eso, los precios actuales son bastante altos. Entre octubre de 2016 y mayo 2022 el INE indica que el IPC subió un 15%, pero la vivienda subió un 25%, como ya comentamos. Y mucha de la subida del IPC ha sido en los últimos meses.

Entonces, si los precios están encarecidos, aunque no tan extremos como en el pico de la burbuja, ¿significa eso que es buen momento para vender un piso? La respuesta depende mucho de tu situación y de si vives en el piso que pretendes vender.

¿Es buen momento para vender mi piso en propiedad?

El problema con las crisis es que podemos ver indicios de que llegan, pero nunca sabemos cuándo van a ocurrir exactamente. También es bastante difícil anticipar su magnitud. Hoy no escapa a esa norma. Sabemos que es muy probable que llegue una recesión, probablemente fuerte, pero no podemos afirmar que llegará en un mes, seis, un año, o incluso más tarde.

No debería tardar mucho, porque ya están pasando cosas. Las subidas de precios han llevado los bancos centrales a subir tipos de interés. Estados Unidos ya lo ha hecho, Europa lo hará en breve. El euro está cayendo. El petróleo está muy caro. La inflación parece desbocada. Pero no se sabe cuándo se notará de verdad la crisis.

Además, el mercado inmobiliario se mueve con mucha más lentitud que la bolsa. Vender una vivienda tarda más tiempo que vender acciones. El comprador se lo piensa, suele haber hipotecas de por medio, y hay muchos aspectos psicológicos. Los vendedores, por ejemplo, suelen ser reacios a bajar sus precios de venta. Hay sesgos que nos hacen pensar que nuestro piso vale ese precio, aunque el mercado esté cayendo. Las recesiones se traducen lentamente en bajadas.

Basta ver el ejemplo de antes. Entre el máximo de junio de 2007 y el mínimo de octubre de 2016 fueron casi 9 años de bajadas, salvo un corto periodo de ligera recuperación entre febrero 2010 y mayo 2011.  Y desde entonces, llevamos casi 6 años de subida.

¿Es buen momento para vender si mi piso es mi vivienda principal?

Quizás te parezca contraintuitivo, pero yo argumentaría que cuando el mercado está caro, es el peor momento para vender tu vivienda de residencia. Te explico por qué opino así.

  • Si tu idea es vender tu vivienda para comprar otra a continuación, la otra casa que vayas a adquirir también será más cara de lo normal. Como normalmente nos cambiamos a mejor, el diferencial de precio entre ambas viviendas habrá aumentado significativamente en los últimos años. Y como muchos gastos son proporcionales al precio de compra o venta, como los honorarios de agencia o el ITP, también pagarías más gastos.

Mejor esperarte a que baje el mercado. Sacarás menos dinero por tu vivienda, pero también pagarás bastante menos.

  • Si piensas en vender, guardar el dinero, y esperar a ver si baja el mercado para comprar más adelante, tienes varios problemas. El más gordo es que no sabes cuánto tardará en bajar el mercado. Es más, ni siquiera sabes si bajará. Si pasan muchos años, y mientras tanto tienes que pagar alquiler, es probable que acabes perdiendo dinero, incluso sacando una rentabilidad al capital (aunque depende de los tipos de interés que haya en el futuro). Otro problema es que, si no vuelves a comprar una vivienda en dos años, tienes que pagar IRPF sobre la diferencia entre el precio de compra y de venta de la vivienda vendida.

Si tienes una solución para alojarte gratis, entonces es como si el piso que vendes no fuera tu vivienda principal.

¿Y qué pasa si es una segunda vivienda?

En ese caso, todo depende de tus objetivos financieros.

Imaginemos que tienes una casa de vacaciones y ha subido mucho de precio. Podrías valorar venderla, invertir el dinero en una solución de bajo riesgo como un depósito, y luego volver a comprar una casa mejor, o similar pero más barata, cuando haya pasado el tiempo. Como no es un sitio que necesites para vivir, es una decisión puramente de inversión.

Si lo que tienes es un piso alquilado, que te genera una renta, es posible que tengas dudas sobre la viabilidad de esos ingresos en el futuro. Ya hemos visto como el Gobierno puso límites a la actualización de las rentas por el IPC. Si siguen subiendo los precios, quizás no puedas repercutirlo. Y también está la posibilidad de que la recesión lleve a problemas para cobrar los alquileres. Incluso, si a medio y largo plazo baja el mercado, los alquileres podrían bajar.

En un caso así, podrías pensar en vender tu activo a un buen precio, para reinvertirlo en otras cosas. Quizás acciones a buen precio, o un depósito a plazo si los tipos suben mucho.

Hagas lo que hagas, tienes que decidir con una información muy limitada. No se sabe cuando habrá recesión, ni su intensidad. No se sabe si bajarán los precios de las viviendas. No se sabe qué rentabilidad ofrecerán los depósitos dentro de tres o cuatro años. Tampoco se sabe por cuanto cotizarán las acciones entonces, ni qué dividendos ofrecerán las compañías.

edificios de viviendasEs más fácil saber si es tiempo para comprar que para vender

Mejor comprar bien que vender caro

Al final, con el sector inmobiliario pasa lo mismo que en la bolsa. Cuando los precios están altos, sabes que no es buen momento para comprar, pero no necesariamente te interesa vender. Porque el mercado puede seguir subiendo un buen rato, y entonces no podrás reinvertir.

Pero, al menos en la bolsa, tienes más flexibilidad porque hay cientos de opciones. Si una de tus participaciones se ha triplicado de valor y te parece muy excesivo, puedes decidir vender, y comprar acciones de una empresa que en esos momentos está barata.

En el mercado inmobiliario también se puede hacer, en teoría, pero es muy difícil. No suele haber muchos chollos cuando los precios están muy caros. Así que, si vendes y luego sigue subiendo, te puedes quedar fuera.

Pero cuando los precios son bajos, sabes que es buen momento para comprar.  Entre 2014 y 2017 había buenas oportunidades de inversión inmobiliaria en España.

Si querías vender igualmente, es otra cosa

Si quieres deshacerte de un activo inmobiliario porque no quieres tenerlo, ahora es un buen momento. Lo venderás a un precio relativamente bueno. Dentro de un par de años puede que haya subido el mercado y te arrepientas, o quizás suceda lo contrario. Pero como querías vender, hoy no es mal momento.

De nuevo, es lo mismo que en bolsa. Si tienes una empresa que no te convence demasiado, te esperas a que esté a un precio interesante y la vendes.

Hagamos unas simulaciones

Subida de tipos, crisis y bajada de precios inmobiliarios

Las subidas de tipos encarecen las hipotecas, lo que en la práctica reduce la demanda de viviendas. Podríamos imaginar un escenario en el que, dentro de unos años, los tipos de interés estén al 5%. Hay recesión, y tras unos años, el precio de la vivienda baja entre un 20 y un 50%, mientras la inflación se controla.

En un escenario así, vender una segunda vivienda e invertir en renta fija podría salir muy rentable.

Inflación desbocada: los activos inmobiliarios como refugio

¿Y qué pasaría si la inflación no se controla y sigue desbocada? Entonces, es probable que la compra de vivienda se convierta en una opción muy interesante para muchas personas. Eso llevaría a que los precios inmobiliarios subiesen mucho. Quizás no tanto como el IPC, pero la vivienda no perdería tanto valor como el dinero.

En un escenario así, vender una segunda vivienda e invertir en renta fija podría salir muy mal.

 

Solo pongo esos dos ejemplos para que veas que cualquier decisión financiera que tomes tendrá sus riesgos y beneficios. Al final, tú eres la única persona que puede decidir si es buen momento para vender el piso.

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