¿Es posible conseguir una hipoteca al 100% con gastos?

hipoteca 100 con gastosSi no tienes ahorros, pero has encontrado la casa de tus sueños, es posible que estés buscando una hipoteca que te cubra el 100% de la tasación, más los gastos derivados de la compraventa. Ese tipo de hipoteca era muy habitual en la época de la burbuja, pero hoy en día es muy difícil conseguirlo, salvo que tu perfil cumpla unos criterios muy específicos. Vamos a ver cuándo se puede conseguir este tipo de condiciones.

¿En qué se basa la entidad para formalizar una hipoteca?

Antes de explicarte como se puede conseguir una hipoteca al 100% más gastos, es importante entender los elementos que la entidad financiera tiene que tomar en cuenta antes de prestar el dinero. Prestar es asumir un riesgo de impago, y, evidentemente, los bancos tienen que minimizar ese riesgo.

  • El valor de mercado de la vivienda es uno de los factores más importantes. Por eso se tasa cada inmueble. De esa manera, la entidad sabe a cuanto se podría vender la vivienda si algo ocurriese.
  • Por ese motivo, el banco no suele prestar más del 80% del valor de tasación, para tener un poco de margen, ya que los precios podrían bajar en el futuro. Eso significa que, si compras una vivienda por 120.000 euros, pero la tasación dice que vale 100.000, el banco solo te prestará 80.000.
  • Los ingresos de la persona que contrata la hipoteca. Por lo general, se considera que no debería dedicar más del 30 o 35% de sus ingresos al pago de la letra mensual.
  • La estabilidad laboral del hipotecado. Normalmente, un banco solo va a prestar a quien tenga un contrato indefinido y algo de antigüedad.
  • Las garantías Es más fácil que la entidad preste el dinero si dispone de avales de personas solventes, de otras garantías, o si hay varios firmantes de la hipoteca con nómina.

¿Por qué ahora es difícil conseguir una hipoteca al 100% más gastos?

En realidad, no es que la situación actual sea anormal, sino que las prácticas bancarias del pasado eran una anomalía. Durante la burbuja inmobiliaria, fallaron las instituciones de control. Cuando algunas entidades empezaron a ofrecer hipotecas al 100%, otros bancos las imitaron para no perder clientes. El Banco de España no tomó medidas, y esa práctica se convirtió en algo muy habitual.

Ahora las entidades financieras están más controladas, y también tienen procedimientos internos más estrictos, porque no quieren volver a pasar por las dificultades de antes. Si no prestan el 100% de la hipoteca, es porque significaría asumir un riesgo demasiado alto. Y no hablemos de pagar los gastos. Los impuestos, las comisiones de agencia o los honorarios de notaría y registro no aportan ningún valor al inmueble. Son meros gastos. Por lo tanto, incluirlos en la hipoteca aumentaría el riesgo de la entidad sin tener la contrapartida de un activo.

Dicho eso, se puede conseguir una hipoteca del 100%, incluso a veces con gastos

Pero vas a tener que cumplir unos criterios muy estrictos.

Como conseguir una hipoteca del 100% de la transacción

  1. Si el valor de compra de la vivienda es inferior al valor de tasación, entonces tienes posibilidades. Si vas a comprar un piso por 80.000 euros y está tasado en 100.000, es posible que el banco te preste todo lo que necesitas. No te dará el 100% de la tasación, pero sí el 100% de la compraventa. Pero no siempre es así, muchas entidades te prestarán solo el 80% de la transacción, incluso con una tasación más alta.
  2. Si eres funcionario, es mucho más probable que las entidades financieras autoricen financiarte hasta el 100% de la tasación. Los empleados públicos tienen un trabajo muy estable, y sueldos más elevados que la media, por lo que son un perfil muy apreciado por los bancos.
  3. Si tienes ingresos elevados, por encima de los 2.500 o 3.000 euros al mes, las entidades tienen más flexibilidad a la hora de prestar. Y si entras en el grupo de los que ingresan más de 100.000 euros al año, entonces seguramente tendrán una oferta interesante, ya que quieren captar tu perfil.
  4. Si la vivienda que quieres comprar pertenece a un banco, es bastante habitual que la entidad te preste hasta el 100%.
  5. Si dispones de otra vivienda libre de carga, puedes aportarla como una segunda garantía hipotecaria, y así conseguir lo que te falta hasta el 100%. Pero esa solución no la veo muy recomendable, ya que hipotecas un bien que seguramente vale mucho más que el crédito adicional que consigues.

Como conseguir que te financien hasta los gastos

Si ya es complicado conseguir una hipoteca al 100%, todavía es más difícil que te financien los gastos asociados. Ya te comenté antes que los gastos no conllevan ningún activo en contrapartida, así que no es muy interesante para un banco sumarlos a la hipoteca.

Sin embargo, hay dos excepciones.

  • Si el perfil del cliente es muy bueno, por ejemplo, si es funcionario o tiene unos ingresos muy altos, puede ocurrir que la entidad incluya los gastos dentro de la hipoteca.
  • En algunos casos, si la letra de la hipoteca deja un margen para que el cliente pueda pagar otros créditos, el banco financia los gastos con un préstamo personal. Pero no suele ser una solución muy interesante, debido a los altos intereses que tienen esos productos.

También encontrarás entidades de crédito que consiguen hipotecas al 100% más gastos, pero, generalmente, suelen en realidad completar la hipoteca con otros créditos.

Por qué no es buena idea pedir una hipoteca al 100% más gastos

El objetivo principal del blog es la educación financiera. Por lo tanto, aprovecho cualquier oportunidad que tengo para intentar dar unas recomendaciones para una buena gestión de las finanzas personales.

Entiendo que muchas personas consideran que alquilar es tirar el dinero, y no quieren esperar para poder comprarse una casa. La idea de estar unos años de alquiler o viviendo con los padres para poder ahorrar para la entrada les parece inaceptable.

Sin embargo, ahorrar para la entrada es algo muy positivo.

  1. Te obliga a ahorrar, y a gestionar tus finanzas personales de forma responsable. Si no eres capaz de ahorrar ahora, ¿por qué piensas que vas a poder hacerlo cuando tengas una hipoteca?
  2. Que la hipoteca solo represente un 80% del valor de tasación da un margen de maniobra en caso de dificultades. Ya sabes que al principio pagas sobre todo intereses y casi nada de la deuda. Por lo tanto, si hay una crisis y pierdes el empleo, si te prestaron el 100%, puede que te cueste vender la casa por el valor que te queda por pagar.
  3. Te endeudas menos, lo que significa que puedes tener una cuota de hipoteca más baja, o elegir un plazo más corto para amortizarla.

Por esos motivos, es mejor que te pongas a ahorrar que intentes por todos los medios conseguir una hipoteca por el 100% de la compra, más gastos.

No tomes riesgos innecesarios

Lo último que quiero decir es que no te obsesiones con conseguir una hipoteca al 100%. Porque, en muchos casos, para lograrlo tendrás que tomar unos riesgos excesivos para ti o para tus familiares.

  • Si te piden otros avalistas, entonces estás poniendo en peligro del patrimonio de la persona que te avala.
  • En caso de tener que pedir una hipoteca sobre otra vivienda libre de carga que ya tienes, estás arriesgando perder dos casas solo para financiar una.
  • Si pides un préstamo personal, te arriesgas a pagar muchos intereses y a complicarte mucho los fines de mes.

Así que ahorra y ten paciencia, ya verás como conseguir el dinero para la entrada de tu piso no es tan complicado.

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