NO es buen momento para comprar piso

no es buen momento para comprar pisoActualización mayo 2020. Con la situación sanitaria y la crisis económica  que ha empezado ya, he decidido retomar el tema de la inversión inmobiliaria. Creo que, nuevamente no es un buen momento para comprar un piso o una vivienda en general. Y, al contrario, creo que, si quieres vender, deberías hacerlo lo antes posible. Explicaciones.

El mercado inmobiliario es un barco carguero

A diferencia del mercado de valores, que puede tener grandes variaciones en cuestión de minutos, los precios inmobiliarios varían muy lentamente. Las burbujas o sus correcciones tardan años en concretarse, como vimos en años recientes.

Piensa en como se mueve un carguero. Cuando se da una orden para cambiar de rumbo o frenar, la inercia es muy grande. Por lo tanto, se cubre una distancia importante y pasa tiempo hasta que se concreta el cambio. Por eso digo que el mercado inmobiliario es como un barco carguero.

¿Por qué tanta inercia? Hay varios motivos.

  • Las transacciones toman tiempo. Entre la puesta en venta de un piso y el cambio efectivo de propietario, pasan semanas o meses, incluso en ventas rápidas. Hay plazos administrativos, concesiones de hipotecas, etc.
  • Son activos de mucho valor. Tanto los compradores como los vendedores piensan mucho antes de tomar una determinación.
  • Cada piso es diferente. Hay criterios más o menos objetivos para tener una opinión sobre el valor. No es como las acciones de una empresa que son todas iguales y se intercambian a un precio estándar.

La inercia es un dato importante cuando te preguntas si es un buen momento para comprar un piso. Generalmente, se puede anticipar cual va a ser la tendencia del mercado en los próximos meses o años. No se sabe con exactitud, pero se intuye si hay una alta probabilidad que bajen los precios o si al contrario van a subir.

¿Cuánto es buen momento para comprar un piso?

El mejor momento para comprar una vivienda es cuando el mercado llega a mínimos antes de rebotar. Pero, evidentemente, nadie tiene la bola de cristal para saber cuando ocurre eso ni cual es exactamente el suelo del mercado.

Por eso, para saber si es buen momento para comprar, es mejor basarse en tendencias de evolución y en comparativas de precios respecto al poder adquisitivo de las personas.

  • Si los precios son muy altos respecto a los sueldos, no es buena idea comprar.
  • Si hay una tendencia a la baja, o se anticipa esa bajada, no es buena idea comprar.
  • Sin embargo, si los precios son razonables respecto al nivel de vida y hay expectativas de una subida paralela a la evolución del IPC, sí que puede ser buena idea comprar.

Lo más importante es si los precios son razonables respecto a los sueldos. Si es el caso, y aunque haya una perspectivas de bajada, no harías una mala compra a largo plazo. No sería una compra óptima porque perderías la oportunidad de comprar más barato, pero tampoco sería mala inversión.

Al contrario, si se anticipan subidas de precios, pero el mercado ya está por encima de lo que permiten los sueldos, es mala idea comprar. Salvo que lo hagas solamente para especular y vender en un plazo corto, con los riesgos que eso implica. A largo plazo, habría una corrección y perderías.

Ejemplos de cuando es buen momento comprar un piso y cuando no lo es

Datos utilizados para la valoración

  • Los ingresos medios de las familias españolas. Es un dato que publica el INE cada año, con bastante retraso. Es interesante porque da una idea de la evolución del poder adquisitivo de los hogares españoles.
  • Precio de la vivienda en venta en España. Para este artículo sobre si es buen momento para compra un piso o no, he sacado datos del indicador de Idealista. Hay muchas más publicaciones, algunas más oficiales.

Con esos datos, se puede tener una idea aproximada de la situación y de las tendencias.

Tres ejemplos recientes

  • 2008. El INE indica unos ingresos por hogar de 28.787€. La media del dato de Idealista da un precio medio de 1.980€/m2 en España. En otras palabras, comprar un piso de 80m2 equivale a 5,5 años de ingresos. Además, los precios han empezado a bajar desde mitad de 2007, y llega una crisis. Es mal momento para comprar.
  • 2016. Los precios en la gráfica de Idealista están en mínimos, a un valor medio de 1.510€/m2 aproximadamente. Por otro lado, tras varios años de bajada, los ingresos medidos por el INE vuelven a subir por primera vez, y llegan a los 26.730€. El piso de 80m2 equivale entonces a 4,5 años de ingresos. La economía lleva creciendo varios semestres, los precios inmobiliarios empiezan a subir. Es buen momento para comprar un piso.
  • 2020. El último dato del INE es de 2018 (28.417€), pero, por la tendencia y la situación económica de crecimiento de los últimos años, se puede estimar que en 2019 habrá sido alrededor de 29.000€. En Idealista en febrero de 2020 el precio medio era de 1.750€/m2. El piso de 80m2 equivale a 4,8 años de ingresos. Eso implica que los precios han ido subiendo más rápido que los sueldos. Llega la pandemia y la economía se para. ¿Te parece que es buen momento para comprar un piso?

No es buen momento para comprar una vivienda

España es un país de propietarios. Pese a que el parque de alquiler ha ido aumentando un poco en los últimos años, todavía hay una inmensa mayoría de personas que viven en una casa propia. Creo que esa preferencia tiende a tirar siempre los precios un poco más hacia arriba de lo normal.

Por ejemplo, con los datos que mencioné de 2016, una familia tendría que dedicar todos los ingresos durante 4 años y medio para pagar una vivienda de 80 metros. Si el mercado estuviese en un nivel ajustado al poder adquisitivo esa cifra sería menor, probablemente por debajo de los 4 años.

Con eso quiero decir que en 2016 la vivienda no estaba barata, pero sí que estaba en un precio razonable para comprar. Pero, tras un par de años de estabilidad, los precios han acelerado su subida en los últimos dos años.

Ahora, aunque no estemos con precios de la burbuja inmobiliaria, hay tres señales de alarma:

  • Los precios inmobiliarios han subido más que los salarios.
  • Ha empezado una crisis económica de mucho calado, que afectará la capacidad adquisitiva de muchas personas.
  • La crisis sanitaria afecta al turismo, y por lo tanto la inversión en alquiler vacacional.

Conclusión: en mi humilde opinión, en el momento de actualización de este artículo, y hasta que pasen muchos meses, no va a ser buen momento para comprar un piso.

Sí que es buen momento para vender

Al vendedor sí que le interesa sacar su vivienda al mercado, siempre que esté dispuesto a hacer alguna rebaja para agilizar la venta. Ya lo hemos comentado antes, habitualmente los cambios en el mercado inmobiliario tardan más. Es probable que muchos propietarios sean reacios a vender ahora porque no quieren bajar el precio.

Quien se decida antes tendrá ventaja. Porque, cuando los precios empiecen a bajar, los que se hayan esperado tendrán que ofrecer un descuento cada vez mayor. Eso ya ocurrió a partir del 2008. Si quieres vender, no te esperes, o asume que tendrán que pasar muchos años para que el mercado vuelva a precios que consideras interesantes.

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6 comentarios en “NO es buen momento para comprar piso”

  1. Pingback: Bitacoras.com
  2. A tu análisis de que van a bajar de 200.000 a 140.000 euros así pq sí, le faltaría al menos añadir lo que te costará vivir esos 4 años que recomiendas de alquiler, no?

    Una vivienda que ahora cueste 200.000 euros, te costará de alquiler al menos 650-700 euros (unos 8.000 euros al año). Esos 8.000 euros x 4 años = 32.000 euros

    Si les sumas lo que dejas de ingresar por desgravación e iva (sólo en caso de viviendas nuevas) ya parece que tu artículo se da la vuelta, no?

    Yo no recomiendo ni comprar ni alquilar, sólo hacer bien los núemros y estudiar la situación personal de cada uno: pq no hay una respuesta universal, sino cada caso tiene una respuesta

    Un saludo

    Responder
    • Por supuesto puse un ejemplo simplificado. Como dices, faltaría incluir el coste de vivir de alquiler, el coste en intereses (aunque el Euribor este barato, los diferenciales que se usan ultimamente son muy altos), los impuestos (IBI), los gastos de comunidad, los gastos en electrodomésticos (que pagas si eres propietario pero no si eres inquilino). Por otro lado, tienes que considerar que puedes dejar el importe de la entrada (en esta hipótesis un 20% de la compra) en un depósito con una rentabilidad razonable.
      Además, los alquileres también bajan, siempre que negocies la rebaja cada año con el casero (algo bastante factible estos años con el exceso de oferta), pero supongamos que se mantienen.

      Entonces: según lo que comentabas: si te vas de alquiler tienes que pagar unos 32.000€ en total durante 4 años. Mientras tanto, tus ahorros (40.000) en un depósito a 4 años al 4% (3,2% si quitas la retención del IRPF) te habrán dado una rentabilidad neta de 5.000€ netos.

      Pero si compras: tienes que pagar 29.000€ en intereses (hipoteca de 160.000 a 15 años al 5% de interes medio). Tienes que pagar 4 años de IBI (en total 2.000€ tirando por lo bajo). Tienes que pagar 4 años de comunidad (si solo son 50€ mensuales, que sería poco, son otros 2.400€). Y no cuento la parte proporcional de inversión en electrodomésticos.

      Es decir: con estos números, vivir de alquiler durante este tiempo te sale más barato que ser propietario. De todas formas, comparto tu opinión: siempre hay que hacer números, pero comprar un activo en plena caída del mercado es muy mala idea. Además repito lo que puse en el artículo: es perfectamente posible que el día de mañana se elimine la deducción a todas las hipotecas, independientemente de cuando se constituyeron.

      Recomiendo leer este artículo:
      https://www.ideasyahorro.com/alquilar-comprar-comparativa/

      Responder
  3. Buenos días:

    En primer lugar felicitarte por tu blog. Haces un buen trabajo.

    La cuestión que te planteo es la siguiente: ¿A los que “caímos en la trampa” ,como dices, en 2010 y adquirimos una hipoteca (el piso aún no porque está sin pagar claro) que consejo o consejos podrías darnos?

    Muchas gracias de antemano.

    Saludos.

    Carlos

    Responder
    • No quiero dar consejos. Prefiero dar elementos de reflexión y que cada uno saque sus propias conclusiones, basando en estos elementos y en lo que piensen otras personas (que pueden tener una opinión radicalmente opuesta).

      En caso de haber comprado un piso, y sabiendo que todavía les falta por bajar, lo más racional economicamente sería venderlo. Claro que existe el problema de deber más dinero de lo que se puede sacar por el piso.

      En este caso, o se dispone de ahorros, o se puede tener acceso a dinero (familia) con lo que puede implicar. Vendiendo ahora, y si las previsiones de bajada se cumplen, al menos el diferencial entre lo que queda de hipoteca y el precio de venta del piso será menor que dentro de un tiempo. Pongo un ejemplo: piso comprado en 2010 por 200.000 con 175.000 de hipoteca. Hoy lo puedo vender por 160.000, pero me resisto porque aun me quedan 170.000 por amortizar y perdería 10.000€. ¿Qué es mejor? ¿Perder 10.000 hoy o que dentro de dos años me queden por pagar 160.000€ y que me ofrezcan por el piso 120.000€? ¿Que pasa si dentro de dos años he perdido el empleo?

      Opciones:
      1- vender y cortar pérdidas, vivir de alquiler y ahorrar, volver a comprar cuando los precios hayan tocado fondo.
      2- no vender, ahorrar la inmensa mayoría de los ingresos, constituir un colchón capaz de cubrir la diferencia entre el precio de mercado y lo que queda de hipoteca
      3- no hacer nada, pensar que el trabajo es intocable y pensar “no importa que baje el precio si es para vivir”

      Yo haría lo primero, en su defecto lo segundo pero nunca lo tercero. Pensar que no pasa nada si baja el precio porque es tu vivienda principal es una falacia. Has invertido dinero que no era tuyo y que tienes que devolver con intereses en algo que está perdiendo valor mes a mes. La mejor opción es vender.

      Obviamente, también existe la posibilidad (para mí muy remota) que los precios dejen de bajar o bajen poco a partir de ahora. Cualquier decisión es asumir un riesgo.

      Responder

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