NO es buen momento para comprar piso

es-buen-momento-para-comprar-pisoApenas se conocían las medidas de ajuste que ya salían algunos artículos en prensa recomendando la compra de pisos. Parece mentira, que después de cuatro años de bajadas sin parar, y precisamente en el momento en el que se están acelerando las caídas de precios, todavía haya “expertos” que recomienden lanzarse. No, no es buen momento para comprar piso.

 

El argumento de la urgencia

Como sucedió en 2010 con la subida del IVA (entonces del 7 al 8%) y el fin de la deducción por compra de vivienda a crédito, se escucha de nuevo el argumento de la urgencia: después del 31 de diciembre del 2012 ya no se podrá deducir la hipoteca en el IRPF y encima el IVA para compra de vivienda nueva pasará del superreducido (4%) al reducido versión 2012 (10%).

Según este argumento, ahora sería el momento para comprar, ya que después habrá que pagar más impuestos (IVA e IRPF). En una situación de precios estables o en subida, podría ser un razonamiento válido. Pero en plena debacle inmobiliaria, es un contrasentido económico.

 

Los precios van a seguir bajando

En muchos casos, todavía estamos tan solo en la mitad de la bajada de precios. No olvidemos que todavía existe un stock sin vender que corresponde a varias generaciones de compradores. No olvidemos que estamos en medio de una crisis tremenda, que se caracteriza por una devaluación interna (más paro y sueldo más bajos), por lo que el poder adquisitivo de las familias no para de bajar. Por todo eso, es razonable pensar que los precios puedan caer al menos otro 30%.

 

Un ejemplo concreto

Pongamos un piso que se vendería a 200.000€ hoy. Muy probablemente dentro de 3 o 4 años se venda por 140.000€. Quién lo compre hoy estaría pagando 60.000€ de más. Suponiendo que fuera un piso nuevo, el IVA hoy sería del 4%, es decir 8.000€, y dentro de unos años (suponiendo que no vuelva a subir), unos 14.000€. Lo que ganamos por el IVA es 10 veces menos que la pérdida de valor del activo. Y no nos olvidemos que solo hablamos de pisos nuevos (donde es aplicable el IVA).

Suponiendo que este mismo piso, o más bien el 80% se financia con una hipoteca a 15 años (un plazo razonable), durante este tiempo se tendría derecho al máximo de la deducción, es decir unos 20.000€ de ahorro de impuesto. Incluso si ampliamos el plazo seguimos ahorrando menos que la bajada de precio.

 

La trampa de la deducción

Además, aquel que confíe en que la deducción por compra de vivienda a crédito se mantenga durante muchos años más después de 2013 probablemente peque de optimismo. Una cosa es haber comprado la casa hace unos años confiando que la deducción se renovaría año tras año (como la mayoría de los españoles pensaron), y otra es comprar hoy contando con que no se tocará esta deducción. Viendo los múltiples cambios fiscales recientes y la mala situación de la economía, esto último sería ya temeridad. Es muy probable que dentro de poco se quite la deducción a todos.

 

Resumiendo

Los precios de las casas van a bajar mucho más que el posible ahorro fiscal, y además contar con la deducción en el IRPF es muy atrevido. Ahora más que nunca, la mejor opción es esperar para comprar, invertir los ahorros (diversificando el riesgo), vivir de alquiler y comprar cuando los precios hayan caído y se hayan estabilizado.

A mitades y finales de 2010, muchos fueron los españoles que cayeron en la trampa y compraron, como se puede apreciar en este gráfico. ¿Qué opinarán hoy esas personas? Apuesto a que la mayoría se arrepienten de haberse precipitado.

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6 comentarios en “NO es buen momento para comprar piso”

  1. Pingback: Bitacoras.com
  2. A tu análisis de que van a bajar de 200.000 a 140.000 euros así pq sí, le faltaría al menos añadir lo que te costará vivir esos 4 años que recomiendas de alquiler, no?

    Una vivienda que ahora cueste 200.000 euros, te costará de alquiler al menos 650-700 euros (unos 8.000 euros al año). Esos 8.000 euros x 4 años = 32.000 euros

    Si les sumas lo que dejas de ingresar por desgravación e iva (sólo en caso de viviendas nuevas) ya parece que tu artículo se da la vuelta, no?

    Yo no recomiendo ni comprar ni alquilar, sólo hacer bien los núemros y estudiar la situación personal de cada uno: pq no hay una respuesta universal, sino cada caso tiene una respuesta

    Un saludo

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    • Por supuesto puse un ejemplo simplificado. Como dices, faltaría incluir el coste de vivir de alquiler, el coste en intereses (aunque el Euribor este barato, los diferenciales que se usan ultimamente son muy altos), los impuestos (IBI), los gastos de comunidad, los gastos en electrodomésticos (que pagas si eres propietario pero no si eres inquilino). Por otro lado, tienes que considerar que puedes dejar el importe de la entrada (en esta hipótesis un 20% de la compra) en un depósito con una rentabilidad razonable.
      Además, los alquileres también bajan, siempre que negocies la rebaja cada año con el casero (algo bastante factible estos años con el exceso de oferta), pero supongamos que se mantienen.

      Entonces: según lo que comentabas: si te vas de alquiler tienes que pagar unos 32.000€ en total durante 4 años. Mientras tanto, tus ahorros (40.000) en un depósito a 4 años al 4% (3,2% si quitas la retención del IRPF) te habrán dado una rentabilidad neta de 5.000€ netos.

      Pero si compras: tienes que pagar 29.000€ en intereses (hipoteca de 160.000 a 15 años al 5% de interes medio). Tienes que pagar 4 años de IBI (en total 2.000€ tirando por lo bajo). Tienes que pagar 4 años de comunidad (si solo son 50€ mensuales, que sería poco, son otros 2.400€). Y no cuento la parte proporcional de inversión en electrodomésticos.

      Es decir: con estos números, vivir de alquiler durante este tiempo te sale más barato que ser propietario. De todas formas, comparto tu opinión: siempre hay que hacer números, pero comprar un activo en plena caída del mercado es muy mala idea. Además repito lo que puse en el artículo: es perfectamente posible que el día de mañana se elimine la deducción a todas las hipotecas, independientemente de cuando se constituyeron.

      Recomiendo leer este artículo:
      https://www.ideasyahorro.com/alquilar-comprar-comparativa/

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  3. Buenos días:

    En primer lugar felicitarte por tu blog. Haces un buen trabajo.

    La cuestión que te planteo es la siguiente: ¿A los que “caímos en la trampa” ,como dices, en 2010 y adquirimos una hipoteca (el piso aún no porque está sin pagar claro) que consejo o consejos podrías darnos?

    Muchas gracias de antemano.

    Saludos.

    Carlos

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    • No quiero dar consejos. Prefiero dar elementos de reflexión y que cada uno saque sus propias conclusiones, basando en estos elementos y en lo que piensen otras personas (que pueden tener una opinión radicalmente opuesta).

      En caso de haber comprado un piso, y sabiendo que todavía les falta por bajar, lo más racional economicamente sería venderlo. Claro que existe el problema de deber más dinero de lo que se puede sacar por el piso.

      En este caso, o se dispone de ahorros, o se puede tener acceso a dinero (familia) con lo que puede implicar. Vendiendo ahora, y si las previsiones de bajada se cumplen, al menos el diferencial entre lo que queda de hipoteca y el precio de venta del piso será menor que dentro de un tiempo. Pongo un ejemplo: piso comprado en 2010 por 200.000 con 175.000 de hipoteca. Hoy lo puedo vender por 160.000, pero me resisto porque aun me quedan 170.000 por amortizar y perdería 10.000€. ¿Qué es mejor? ¿Perder 10.000 hoy o que dentro de dos años me queden por pagar 160.000€ y que me ofrezcan por el piso 120.000€? ¿Que pasa si dentro de dos años he perdido el empleo?

      Opciones:
      1- vender y cortar pérdidas, vivir de alquiler y ahorrar, volver a comprar cuando los precios hayan tocado fondo.
      2- no vender, ahorrar la inmensa mayoría de los ingresos, constituir un colchón capaz de cubrir la diferencia entre el precio de mercado y lo que queda de hipoteca
      3- no hacer nada, pensar que el trabajo es intocable y pensar “no importa que baje el precio si es para vivir”

      Yo haría lo primero, en su defecto lo segundo pero nunca lo tercero. Pensar que no pasa nada si baja el precio porque es tu vivienda principal es una falacia. Has invertido dinero que no era tuyo y que tienes que devolver con intereses en algo que está perdiendo valor mes a mes. La mejor opción es vender.

      Obviamente, también existe la posibilidad (para mí muy remota) que los precios dejen de bajar o bajen poco a partir de ahora. Cualquier decisión es asumir un riesgo.

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