¿Hasta cuando y cuánto bajarán los pisos en España?

cuando y cuanto bajarán los pisosEn una época de incertidumbre económica como la que estamos viviendo, es normal preguntarse por la evolución del mercado inmobiliario. En estos momentos, nos son pocas las personas que se preguntan cuando y cuanto bajarán los pisos y las casas. Tanto si eres un propietario y quieres vender tu vivienda, como si quieres comprar, aquí te voy a dar mi opinión sobre el mercado inmobiliario en 2020 y más adelante. No tengo una bola de cristal, solo comparto mi opinión basada en algunos elementos económicos.

Los pisos bajarán, aunque no se sepa aún cuanto ni hasta cuando

Actualizo este artículo en mayo de 2020. En estos momentos estamos saliendo poco a poco del confinamiento, sin saber muy bien qué va a suceder a corto, medio y largo plazo. La evolución sanitaria es incierta, y el impacto económico de la pandemia ya se sabe que está siendo muy malo. Se espera una crisis económica importante, con una fuerte caída del PIB en 2020, y a ver lo que ocurrirá después.

Como expliqué en el artículo “no es buen momento para comprar piso“, esta mala coyuntura económica ocurre cuando los precios de los pisos habían vuelto a subir más que los sueldos. Es decir, que se estaban encareciendo por encima de la capacidad adquisitiva de los hogares españoles. En mi opinión, el precio de las casas ya se había vuelto a inflar un poco, aunque en unas proporciones mucho menores a las de la burbuja inmobiliaria.

La recesión económica va necesariamente afectar la capacidad adquisitiva de los españoles, lo que hará que los precios inmobiliarios actuales sean todavía más excesivos que hace un par de meses.

En otras palabras, están todos los ingredientes para una bajada de precios. Pero, el mercado inmobiliario es poco líquido, y muy afectado por la psicología del vendedor. Eso implica que sea muy difícil saber cuanto y hasta cuando bajarán los pisos.

¿Cuando bajarán los pisos?

Yo creo que el golpe económico de la pandemia ha sido tan brusco y profundo que la bajada de precios va a ser inmediata. Desde el primer momento, los vendedores van a tener que aceptar alguna rebaja si quieren dar salida a sus bienes.

Pero, ¿hasta cuando bajarán las casas y los pisos? Eso ya es otra historia.

El pinchazo de la burbuja inmobiliaria duró unos 7 años. Fue una corrección muy lenta. Ahora nos encontramos con unos precios altos pero más razonables, por lo que el recorrido de bajada debería tardar menos, al menos si la crisis económica no dura mucho tiempo. Mi sensación es que podrían bajar los precios durante un par de años.

Si luego hay una recuperación económica, y baja el desempleo, entonces nos podríamos volver a encontrar con un crecimiento de los precios inmobiliarios. En España hay mucha cultura de compra, y eso tiende a tirar los precios a la alza en cuanto el poder adquisitivo de las familias mejora.

Ahora, todo eso es contando con una recuperación relativamente rápida, y que la economía de España vuelva a crecer con fuerza en 2021 o 2022.

Hay varias razones que podrían hacer que la crisis sea mucho más duradera. Puedo citar por ejemplo una agravación del problema sanitario, el peso de la deuda pública, posibles recortes, una nueva devaluación interna con bajadas de sueldos… En un caso así, evidentemente los pisos bajarán o se mantendrán durante más años.

¿Cuanto bajarán los pisos?

De nuevo nos encontramos con el problema de la hipótesis de partida. En una situación de crisis de corta duración, podría ser factible ver bajadas relativamente pequeñas. Si te preguntas cuanto bajarán los pisos, te diría que en una situación optimista como esa, podría ser un 10 o 15% durante un espacio de dos años como el que cité antes.

No parece mucho, pero 15% sobre un bien que vale 100.000 o 200.000€ es un buen pico. De hecho, una bajada de ese calibre puede hacer que puedas pedir una hipoteca adecuada a tu capacidad, con la una duración razonable, y un importe también acorde a tus ingresos.

Ahora, si imaginamos que los ingresos de las familias españolas bajan durante varios años por culpa de una crisis económica mucho más profunda, la bajada de precios podría ser más importante. En una hipótesis pesimista como esa, la bajada podría llegar a un 25 o 30% respecto a los precios actuales.

¿Qué hacer en esa situación de incertidumbre?

Si eres comprador

Si tu plan es comprar una vivienda a corto plazo, creo que no es mala idea esperar al menos unos meses para ver hacia que escenarios nos estamos dirigiendo.

  • Si hay suerte y la crisis sanitaria se resuelve con prontitud, puede que los precios solo bajen durante unos meses. Si estás pendiente del mercado, podrás empezar a moverte si ves que hay buenas perspectivas económicas y que los precios de los pisos dejan de bajar.
  • Si la situación se complica y te puedes permitir esperar, hazlo. Normalmente será más fácil negociar una rebaja de precio mayor conforme los vendedores se vayan mentalizando del cambio de coyuntura económica.

Si insistes para comprar a corto plazo a pesar de lo que he contado, al menos negocia una fuerte rebaja.

Si eres vendedor

Si tienes mucha prisa por vender, es preferible que aceptes un descuento importante ahora para cerrar la transacción. Si haces eso y al final la crisis es temporal y suben los precios después de unos meses, habrás perdido la oportunidad de vender mejor la vivienda. Pero solo será una pérdida de oportunidad. El escenario contrario es peor. Imagínate que te niegas a hacer una rebaja. Si la crisis se alarga cada vez perderás más, y si al final tienes la necesidad de vender el activo, acabarás perdiendo más.

Si no tienes prisa por vender, depende de tu perfil como inversor. Veo dos grandes elecciones.

  1. No te preocupas por cuanto y hasta cuando bajarán los pisos. Simplemente esperas que pase el temporal, y cuando el mercado esté en valores que te parecen interesante, vendes. Aunque tengas que esperar años.
  2. Anticipas una bajada importante de mercado. Vendes ahora tu activo, invirtiendo en algún producto financiero de poco riesgo. Si los precios bajan mucho, compras cuando te parezca interesante, y haces negocio con la evolución del mercado.
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2 comentarios en “¿Hasta cuando y cuánto bajarán los pisos en España?”

  1. Estoy de acuerdo en que los precios seguirán bajando, todos los indicadores lo confirman además de las sensaciones que tenemos los profesionales del sector inmobiliario transmitidas por la gente de la calle.

    Si alguien prevé que en los próximos 4 años, más o menos, el pago de la hipoteca va a suponer un problema (cosa que no es fácil de prever en muchos casos) mi recomendación es que venda su vivienda cuanto antes. Aunque a priori el precio de venta sea menor de lo que al propietario le gustaría, es muy probable que dentro de 2 años la misma vivienda tenga un precio muy inferior.

    Las hipotecas han sido un estafa en toda regla y ahora muchas familias no pueden hacer frente a las cuotas, pierden sus casas y siguen debiendo dinero a los bancos.

    Si se necesita vender, cuanto antes se haga más dinero se podrá conseguir.

    Un saludo.

    Enhorabuena por el blog!

    Responder
    • Así es. Desde los máximos de la burbuja lo recomendable era vender cuanto antes, porque los precios iban a seguir bajando. 4 años después sigue siendo verdad, porque el estallido no ha sido completo.

      Gracias por la enhorabuena.

      Responder

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