Cómo aprovechar las oportunidades inmobiliarias

aprovechar oportunidades inmobiliariasEn un mercado tan amplio como el sector inmobiliario, es lógico que se dibujen grandes tendencias macroeconómicas, con recomendaciones generales sobre el interés de comprar en tal o tal momento. Pero hoy no quiero hablar de evoluciones globales, sino de oportunidades inmobiliarias individuales y de cómo se pueden aprovechar. Porque, al final, cuando compras una casa no estás comprando una media ni una estadística. Estás comprando un único bien con sus peculiaridades.

¿Qué son las oportunidades inmobiliarias de compra?

En mi opinión, hay dos elementos fundamentales a tomar en cuenta a la hora de valorar comprar un bien inmobiliario, y por lo tanto de poder considerar si se trata de una oportunidad para ti.

  • El precio es un factor evidentemente muy relevante, pero sobre todo respecto a tu capacidad adquisitiva. Es decir: si te encuentras una vivienda de lujo muy barata, pero que no te alcanza el presupuesto, puede que sea una oportunidad en el mercado pero no es una oportunidad para ti. Al contrario, una vivienda en precios de mercado puede no parecer una ganga pero ser una oportunidad para ti en función de tu situación financiera.
  • El otro factor relevante en mi opinión es seleccionar un bien que sea muy estándar, muy fácil de revender si fuera necesario. Es decir en términos financieros un activo lo más líquido posible.

¿Dónde encontrar oportunidades inmobiliarias?

Encuentra chollos online

Internet es sin duda la opción más práctica para comparar todo tipo de bienes inmobiliarios a la venta. Tienes varios portales, aunque en España sin duda destacan:

  • Los portales inmobiliarios líderes. Me refiero a Idealista y Fotocasa. Hay más portales, pero esos dos son los más importantes, con diferencia.
  • Las plataformas de anuncios clasificados generalistas. Te hablo de Milanuncios o Wallapop.
  • Las páginas especializadas de los bancos. En esa categoría puedes aprovechar grandes oportunidades inmobiliarias, ya que se suele tratar de viviendas embargadas. El banco se quiere deshacer de ellas a buen precio. Echa un vistazo a Haya (Bankia), Solvia (Sabadell), Altamira (Santander) o Servihabitat (Caixa).

Establece una relación de confianza con algunas inmobiliarias para detectar oportunidades

En el mercado inmobiliario, los chollos no duran. Es más, raramente llegan a publicarse en un portal. Cuando los profesionales del sector captan una vivienda a muy buen precio, antes de ponerla en línea hacen dos cosas:

  • Primero miran si ellos mismos podrían comprar el bien inmobiliario. Si es un chollo y disponen de dinero para la adquisición, no dudan en hacerlo.
  • En segundo lugar, hablan con sus inversores habituales, para ofrecerles la ganga. Hay mucha gente que invierte en el mercado inmobiliario. Algunos suelen tener disponibilidad frecuentemente porque se dedican a comprar, reformar y vender.
  • Finalmente, si nadie se ha quedado con el bien en las dos etapas anteriores, lo publican en los portales.

Por lo tanto, si quieres aprovechar oportunidades inmobiliarias, es buena idea tener una buena relación con un par de inmobiliarias. A medida que vayas realizando operaciones con ellos, confiarán más en ti y te comentarán más sobre posibles chollos.

El mercado de las subastas

Otra forma de encontrar gangas inmobiliarias es participar en las subastas de inmuebles. Es un proceso muy fácil. Se hace a distancia, desde el portal oficial de subastas del BOE. Hay muy pocos requisitos a parte de registrarse y abonar el 5% del precio de salida del bien por el qué quieres pujar.

Lo bueno es que se pueden hacer grandes negocios, especialmente cuando la deuda pendiente es muy pequeña comparada con el valor del bien. Lo malo es que se dispone de poca información sobre el bien inmobiliario, y por ejemplo no lo puedes visitar antes de comprarlo. Así que hay que tomar un riesgo calculado.

Criterios económicos para una buena compra inmobiliaria

Antes te decía que el primer criterio que veo para valorar si una compra es una oportunidad es el precio respecto a tu situación financiera personal. Esos son, en mi opinión, los criterios mínimos que deberías cumplir para poder plantearte comprar una casa para vivir, suponiendo que pidas una hipoteca (el caso más habitual).

  • Tener estabilidad laboral.
  • Aportar al menos el 20% del importe de la compra (con ahorros).
  • Que el importe de la hipoteca no supere 4 años de los ingresos netos de tu unidad familiar (después de impuestos).
  • Además, es un punto muy positivo que el precio de venta del piso no supere el equivalente de 20 años de alquileres. Eso ya es un criterio para valorar si un piso está caro o no.

Criterios prácticos de una oportunidad de compra

Para que el activo inmobiliario que vayas a comprar sea una oportunidad, te interesa que tenga un máximo de ventajas. Quizás no se pueda tener todo (la perfección es inalcanzable), pero cuantos más puntos tengas de está lista más fácil será vender el bien en el futuro.

  • Buena ubicación: céntrico o barrio residencial con todos los servicios de proximidad.
  • Buen vecindario, es decir tranquilo y seguro.
  • Piso en plantas altas.
  • Disponer de ascensor en la finca.
  • Tamaño medio (ni muy pequeño ni muy grande).
  • Bien distribuido.
  • Con aire acondicionado y calefacción, aunque eso se puede añadir luego.
  • Mejor un piso exterior que uno interior.
  • Preferible contar con garaje.

Evidentemente, algunos criterios pueden ser más subjetivos que otros, pero creo que la idea está clara: se trata de evitar cualquier defecto que pudiera complicar la reventa.

Un acto de optimismo racional

Como habrás entendido, sea cual sea el momento, sea cual sea lo que escuches a tu alrededor, siempre hay criterios objetivos que te permiten encontrar verdaderas oportunidades inmobiliarias para comprar una casa, cumpliendo con unos principios básicos de prudencia financiera. En otras palabras, comprar puede ser un acto de optimismo racional.

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