¿Alquilar o comprar casa? Parte I: valorar la compra

mejor-alquilar-o-comprarEn esta serie de artículos, vamos a intentar explicar que es lo que tenemos que tener en cuenta a la hora de valorar la compra de una casa. También analizaremos las cosas que hay que considerar cuando se alquila. Finalmente, intentaremos comparar cual de las dos opciones (compra o alquiler) es la más interesante según varios criterios (situación de mercado, inflación, tipos de interés, flexibilidad). Es nuestro artículo nº20 de la serie de consejos para ahorrar.

Primera parte: los elementos a tomar en cuenta a la hora de valorar la compra

 

1º- ¿Me puedo permitir comprar la casa que me interesa?

Vamos a suponer que no disponemos del dinero íntegro para comprar la casa (que es el caso habitual). En este caso deberíamos cumplir estos tres criterios (por nuestra propia seguridad económica):

– Que el precio de compra no supere cuatro años de ingresos netos de nuestra unidad familiar. Es decir que si por ejemplo nuestros ingresos totales después de impuestos son de unos 30.000€, no deberíamos comprar una casa por más de 120.000€.

– Una cierta estabilidad en estos ingresos (solo podemos considerar en estos ingresos anuales los que son estables (sueldos fijos o rentas aseguradas).

– Haber ahorrado el 20% del importe de la compra (si no somos capaces de ahorrar antes de comprar, ¿cómo vamos a ser capaces de pagar la hipoteca?)

 

2º- ¿Está la casa que quiero comprar a un precio razonable de mercado?

Esto es una cosa delicada de valorar, porque estamos recibiendo informaciones contradictorias al respecto. Por uno lado, desde el Gobierno, las empresas inmobiliarias y los propietarios recibimos el mensaje de que la corrección del precio ya se ha efectuado o está a punto de terminar, y por el otro tenemos la opinión de muchos expertos inmobiliarios sin intereses particulares en este mercado, que dicen que solo estamos en la mitad del ajuste.

Está claro que se ha producido en España un fenómeno de burbuja inmobiliaria, que por la propia naturaleza del mercado y las reticencias de algunos actores (Gobierno, bancos) en acelerar el proceso de ajuste está tardando mucho en corregirse. Sin embargo podemos dar varias pistas
para valorar un piso.

Una primera forma es buscar cuanto pedían por una casa de estas características a finales del 2006 y aplicarle un descuento del 50% para zonas urbanas de importancia y un 75% para pisos en la playa.

Otro método consiste en buscar cual sería el precio del alquiler anual de un piso similar y valorar la casa por 20 anualidades de alquiler en zonas urbanas de importancia y en 12 anualidades para pisos en la playa.

Un tercer método consiste en conocer cual es el ingreso
medio neto anual de una familia en la zona que nos interesa (es una información difícil de conocer) y multiplicarlo por cuatro. Este método es válido para tener una idea de un precio de mercado real en España. Si de media una familia tiene unos ingresos de 25.000€ anuales netos, un piso mediano con tres dormitorios debería valer 100.000€.

Evidentemente, cada casa es distinta, y estos consejos solo son indicativos. Nuestro propósito es tan solo avisar de que probablemente los precios actuales todavía estén muy sobrevalorados.

 

3º- ¿Sería fácil vender la casa en caso de necesitarlo?

Esto es muy importante. Si vamos a comprar casa, mejor que tenga todas las características que un potencial comprador buscaría: buena ubicación,
ascensor, aire acondicionado, que no sea un bajo, que no haya ruidos o inconvenientes como la proximidad de actividades molestas o peligrosas, y cualquier otro motivo que podría disuadir a un comprador. Cuantos menos inconvenientes tenga la casa, más fácil será su posterior venta. No olvidemos que la vida da mucha vueltas y que nos podríamos encontrar en la situación de tener que venderla (desempleo, traslado, enfermedad, etc.).

 

4º- Los gastos asociados a la compra:

Muchas personas solo ven el precio de la transacción, y no se dan cuenta que hay muchos gastos asociados. Si compramos directamente entre particulares, entre impuestos, notarios y registradores tendremos alrededor de un 10% de gastos. Si es a través de una inmobiliaria, puede que tengamos que pagar alrededor de un 3% adicional.

 

5º- El costefinanciero:

Sin duda, la gran mayoría de las personas que compraron casa
en el momento más alto de la burbuja inmobiliaria y que para ello contrataron hipotecas a muy largo plazo no se dieron cuenta del coste financiero que suponía. Engañados por la idea de que los precios no bajarían y que el alquiler era perder el dinero, llegaron a firmar una hipoteca a 40 años, que incluso con un tipo de interés medio muy bajo del 4% supondría pagar la casa dos veces. Con un tipo de interés medio del 7% pagarían la casa por el triple de su precio de compra.

Peor aun, como el sistema de cálculo de préstamos (llamado sistema francés) prorratea los intereses y el principal de tal forma a obtener una cuota idéntica cada mes, en los primeros años apenas se paga el principal. En el ejemplo anterior de una compra a 40 años con un tipo de interés medio del 4%, el primer año el 80% de la letra serviría a pagar los intereses.

Cumpliendo con los dos primeros puntos que hemos mencionado (una compra que no supere 4 años de ingresos netos y un precio de mercado razonable) ayuda a que el coste financiero que se vaya a pagar sea aceptable.

La trampa de la burbuja inmobiliaria fue precisamente comprar algo por encima de un precio racional y endeudarse más allá de lo razonable, una combinación peligrosísima. Por un lado el riesgo de no poder pagar era alto, y por otro lado, no poder vender la casa por lo que quedaba de pagar de hipoteca era más que un riesgo: era un hecho previsible e ineluctable.

A la hora de elegir la hipoteca conviene valorar diversos aspectos: el tipo de interés por supuesto, pero también si la hipoteca tiene suelo, si existen comisiones de cancelación o subrogación. Es necesario visitar muchas oficinas bancarias y comparar todos los aspectos para optar por la más barata y la más flexible.

 

En un próximo artículo hablaremos de lo que hay que valorar antes de alquilar.

 

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