¿Alquilar o comprar casa? Parte I: valorar la compra

alquilar o comprar casaEn esta serie de artículos, vamos a intentar explicar que es lo que tenemos que tener en cuenta a la hora de valorar la compra de una casa. También analizaremos las cosas que hay que considerar cuando se alquila. Finalmente, intentaremos comparar cual de las dos opciones, alquilar o comprar casa, es la más interesante según varios criterios. Miraremos la situación de mercado, la inflación, los tipos de interés, la flexibilidad, etc. Es nuestro artículo nº20 de la serie de consejos para ahorrar.

Primera parte:

Los elementos a tomar en cuenta a la hora de valorar la compra

Antes de tomar la decisión de meterte en una hipoteca para adquirir una vivienda, deberías leer este artículo que te ayudará a estar más informado. Después, como siempre, haces lo que quieres. Alquilar o comprar una casa siempre debería ser una resolución basada en datos objetivos.

1º- ¿Te puedes permitir comprar la casa que te interesa?

Vamos a suponer que no dispones del dinero íntegro para comprar la casa (que es el caso habitual). En este caso deberías cumplir estos tres criterios (por tu propia seguridad económica):

  • Que el precio de compra no supere cuatro años de ingresos netos de tu unidad familiar. Es decir que si por ejemplo tus ingresos totales después de impuestos son de unos 30.000€, no deberías comprar una casa por más de 120.000€.
  • Evidentemente, tienes que tener cierta estabilidad en esos ingresos. Solo deberías tomar en cuenta en el cálculo anterior aquellos ingresos que tienen una alta probabilidad de volver a darse. Hablo de sueldos fijos y de rentas aseguradas. Si por ejemplo eres comercial u autónomo, y tus ingresos varían mucho, deberás tomar una referencia conservadora
  • Es recomendable haber ahorrado el 20% del importe de la compra. Si no fuiste capaz de ahorrar antes de comprar, ¿cómo sabes que vas a poder pagar la hipoteca?

2º- ¿Está la casa que quiero comprar a un precio de mercado razonable?

Antes de ponerte a comprar, tienes que preguntarte si es buen momento. Si echamos la vista hacia atrás, está claro que 2007 era el peor momento para invertir en una vivienda. En aquel momento, alquilar era mejor que comprar casa, porque los precios estaban muy sobrevalorados.

Después tuvimos 6 o 7 años de ajuste de precio, y desde el 2014 el mercado ha repuntado. En el 2017 y 2018 (incluso 2019), los precios han subido mucho en grandes ciudades. ¿Es una nueva burbuja? ¿Están los activos inmobiliarios en precios razonables? 

Es una pregunta que te tienes que hacer, porque incluso si te puedes permitir la vivienda, comprar un activo sobrevalorado es perder dinero.

Tres pistas para valorar si es buen momento para comprar vivienda

  • Mira estadísticas. El valor de las viviendas debería evolucionar de una forma similar a la inflación. Cuando sube por encima de eso de forma repetitiva, deberías analizarlo.

Por ejemplo, esa es la evolución de los precios de vivienda respecto a la evolución del IPC desde 2013. ¿Por qué el 2013? Porque es cuando los precios del indicador del INE fueron más bajos desde el pico de la crisis en 2007. Por lo tanto, se puede considerar que a finales de 2013, los precios se habían corregido y eran razonables.

2014 2015 2016 2017 2018
Evolución anual precio vivienda 1,8 4,2 4,5 7,2 6,6
Evolución desde 2013 1,8 6,1 10,8 18,8 26,7
Evolución anual IPC -1,0 0,0 1,6 1,1 1,2
Evolución desde 2013 -1,0 -1,0 0,6 1,7 2,9

Según el INE, a finales de 2018 los precios inmobiliarios estaban un 27% más caros que a finales de 2013. En el mismo periodo de tiempo, el coste de la vida solo ha subido un 3%. Incluso si consideramos que quizás en 2013 los precios fueran un poquito más bajos de lo normal, la evolución llama la atención.

  • Otro método consiste en buscar cual sería el precio del alquiler anual de un piso similar y valorar la casa por 20 anualidades de alquiler en zonas urbanas de importancia y en 12 anualidades para pisos en la playa. Cuando suben los precios, los alquileres también se incrementan, por lo que no es un índice perfecto, pero en ocasiones hay desajustes importantes.
  • Un tercer método consiste en conocer cual es el ingreso medio neto anual de una familia en la zona que nos interesa (es una información difícil de conocer) y multiplicarlo por cuatro. Este método es válido para tener una idea de un precio de mercado real en España. Si de media una familia tiene unos ingresos de 25.000€ anuales netos, un piso mediano con tres dormitorios debería valer como mucho 100.000€.

Evidentemente, cada casa es distinta, y estos consejos solo son indicativos. Mi único objetivo es que valores si los precios actuales están bien o si al contrario pueden estar sobrevalorados.

3º- ¿Sería fácil vender la casa en caso de necesitarlo?

Esto es muy importante. Si vas a comprar casa, mejor que tenga todas las características que un potencial comprador buscaría:

  • buena ubicación
  • buena distribución de la superficie útil
  • ascensor
  • aire acondicionado
  • que no sea un bajo
  • que no haya ruidos o inconvenientes como la proximidad de actividades molestas o peligrosas
  • cualquier otro motivo que podría disuadir a un comprador

Cuantos menos inconvenientes tenga la casa, más fácil será su posterior venta. No olvidemos que la vida da mucha vueltas y que te podrías encontrar en la situación de tener que venderla. Casos como el crecimiento de la familia, un desempleo prolongado, un traslado, una enfermedad, y otros te pueden hacer tener que cambiar de vivienda.

4º- Los gastos asociados a la compra

Muchas personas solo ven el precio de la transacción, y no se dan cuenta que hay muchos gastos asociados. Si compras directamente entre particulares, entre impuestos, notarios y registradores tienes alrededor de un 12% de gastos. Si es a través de una inmobiliaria, puede que tengas que pagar alrededor de un 3% adicional.

Esos gastos no se recuperan ni aportan valor a la vivienda.

5º- El coste financiero

El coste de los intereses

Sin duda, la gran mayoría de las personas que compraron casa en el momento más alto de la burbuja inmobiliaria y que para ello contrataron hipotecas a muy largo plazo no se dieron cuenta del coste financiero que suponía. Engañados por la idea de que los precios no bajarían y que el alquiler era perder el dinero, llegaron a firmar una hipoteca a 40 años. Incluso con un tipo de interés medio no muy alto del 4% supondría pagar la casa dos veces. Con un tipo de interés medio del 7% pagarían la casa por el triple de su precio de compra. No olvides que el Euribor llegó a superar el 5%, aunque ahora este muy bajo.

Peor aun, como el sistema de cálculo de préstamos (llamado sistema francés) prorratea los intereses y el principal de tal forma a obtener una cuota idéntica cada mes, en los primeros años apenas se paga el principal. En el ejemplo anterior de una compra a 40 años con un tipo de interés medio del 4%, el primer año el 80% de la letra serviría a pagar los intereses.

¿Como escoger tu hipoteca?

Si después de preguntarte si era mejor alquilar o comprar casa te has decidido por hipotecarte, tengo algunos consejos para ti.

  • El primero es que cumplas la recomendación que te he dicho antes: aporta el 20% y que el precio total de la vivienda no supere 4 veces tus ingresos netos anuales. Repito: netos, después de impuestos. De allí deduces qué importe de crédito tienes que pedir.
  • Mi segunda recomendación es que optes por una hipoteca de entre 15 y 20 años. Las hipotecas más largas no te hacen pagar mucho menos cuota y acabas pagando muchos intereses. Eso te lo expliqué hace poco en un artículo sobre la duración ideal de una hipoteca que te invito a leer.
  • Si dudas entre tipo fijo y variable, tengo otro artículo que te puede ayudar a decidirte. Aunque de momento parece que las hipotecas variables siguen interesando más.
  • Fíjate mucho en la letra pequeña, en los servicios adicionales que te incitan a contratar, en las comisiones de cancelación o subrogación. Tienes que valorar el coste total y la flexibilidad.
  • Visita varias entidades bancarias. Aprovecha la competencia.

 

Parte 2: Lo que tienes que tomar en cuenta antes de decidirte a alquilar una vivienda.

Parte 3: Alquilar o comprar casa, la comparativa.

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1 comentario en “¿Alquilar o comprar casa? Parte I: valorar la compra”

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