¿Alquilar o comprar casa? Parte III comparativa financiera

alquilar-comprar-comparativaDespués de haber valorado en artículos anteriores los elementos a tener en cuenta en el caso de comprar una casa o de optar por el alquiler, hoy presentamos un ejercicio de comparativa financiera entre alquilar y comprar. Se trata de nuestro artículo nº22 de la lista de consejos para ahorrar.

 

Metodología:

Para nuestra comparación, vamos a basarnos en los precios del índice de Fotocasa, que nos daría a julio de 2011 para un piso de 75 metros cuadrados un alquiler de 600€ al mes y un precio de venta de 165.000 euros (es la media para toda España). Aunque estas cifras no son totalmente fiables (hay mucho margen de negociación y a veces anuncios falsos para subir artificialmente los precios), les vamos a tomar como referencia.

También vamos a considerar que el inquilino solo paga el alquiler, mientras el propietario tiene que pagar la comunidad (unos 60 euros mensuales), el IBI (400 euros anuales), los gastos e impuestos en la compra de la vivienda (un 10% del precio) y los electrodomésticos de la casa (nevera, horno, lavadora, microondas) que valoraremos en 1000€ (gasto cada 10 años). Además, consideraremos un IPC de 2,5% y una hipoteca a 20 años a Euribor + 1% (sin gastos de apertura), con un aporte inicial del 20%. Para los ahorros del inquilino aplicaremos un interés igual al Euribor -0,5%.

Tan solo vamos a hacer variar dos cosas: el precio de mercado de los pisos y el Euribor. Compararemos la situación después de 5 años, después de 10 y al finalizar los 20 años.
Todo lo que el inquilino desembolse de menos respecto al comprador (entrada de la casa, gastos, diferencia entre alquiler y letra hipoteca, IBI, comunidad, electrodomésticos), lo incluiremos en sus ahorros. Cuando el alquiler empiece a ser más alto que la letra, disminuiremos los ahorros del inquilino en proporción.

De esta forma, podremos comparar cuanto sería la diferencia entre el precio de venta de la casa y lo que queda por amortizar de la hipoteca en un momento dado con los ahorros del inquilino en el mismo momento.

No hemos tenido en cuenta las deducciones fiscales por compra de vivienda en la renta, ya que desde este año muchas personas han quedado excluidas de las mismas y que también existen deducciones por alquiler de vivienda.

 

Hemos considerado 4 posibles situaciones:

Situación 1: Un Euribor muy bajo al 2% y un precio de la vivienda estable (es decir que crece cada año en función del IPC).

Situación 2: El Euribor sigue siendo bajo (2%) pero el precio de la vivienda baja un 30% durante 5 años antes de seguir la evolución del IPC.

Situación 3: El Euribor sube al 5% y el precio de la vivienda es estable (crece cada año en función del IPC).

Situación 4: El Euribor se mantiene alto (5%) y el precio de la vivienda baja un 30% durante 5 años antes de seguir la evolución del IPC.

 

Resultados de la comparativa:

– Situación 1 (Euribor 2%, precio vivienda estable)

Tras 5 años Tras 10 años Tras 20 años
Venta casa 186.682 211.214 270.372
Amortización pendiente -106.008 -75.814 0
Ahorro comprador 80.675 135.400 270.372
Ahorro
inquilino
66.574 80.863 96.355

En este caso podemos observar que sale más rentable comprar, especialmente a largo plazo, ya que el incremento del IPC beneficia al comprador y perjudica al inquilino.

 

– Situación 2 (Euribor 2%, precio vivienda baja 30% y luego es estable)

Tras 5 años Tras 10 años Tras 20 años
Venta casa 115.500 130.678 167.278
Amortización pendiente 106.008 75.814 0
Ahorro comprador 9.492 54.863 167.278
Ahorro
inquilino
66.574 80.863 96.355

En este caso la pérdida de valor del piso los primeros años hace mucho más interesante la opción del alquiler al principio. Incluso con un Euribor muy bajo y con un IPC sostenido, el alquiler sería la mejor opción después de 10 años, y es tan solo al final de los 20 años que la compra saldría más rentable.

 

– Situación 3 (Euribor 5%, precio vivienda estable)

Tras 5 años Tras 10 años Tras 20 años
Venta casa 186.682 211.214 270.372
Amortización pendiente 112.067 85.181 0
Ahorro comprador 74.615 126.032 270.372
Ahorro
inquilino
89.048 133.765 240.893

Con un Euribor más alto, las dos opciones son parecidas, con ventaja para el alquiler durante la primera mitad de los 20 años y luego ventaja para la compra a medida que se va pagando más amortización y menos intereses.

 

– Situación 4 (Euribor 5%, precio vivienda baja 30% y luego es estable)

Tras 5 años Tras 10 años Tras 20 años
Venta casa 115.500 130.678 167.278
Amortización pendiente 112.067 85.181 0
Ahorro comprador 3.433 45.496 167.278
Ahorro
inquilino
89.048 133.765 240.893

En está situación no hay discusión, el alquiler es la opción más rentable y de lejos. Incluso cuando el precio de la vivienda se va recuperando y el IPC merma la capacidad de ahorro del inquilino, sus ahorros siguen siendo mucho más altos que el comprador.

 

¿En qué situación nos encontramos?

Probablemente los precios van a seguir bajando, y los tipos de interés van a seguir subiendo, por lo que la situación nº4 es probablemente la más cercana a la realidad, pero es muy difícil predecir el futuro.

El propósito de este artículo es otro. Hemos demostrado de forma sencilla que una frase tan escuchada en España, “alquilar es tirar el dinero” no tiene razón de ser, ya que solo es válida en ciertas circunstancias.

Hemos hecho la comparativa con una hipoteca con un plazo razonable de 20 años, pero muchos créditos hipotecarios concedidos ultimamente eran a 35 o incluso 40 años, y en estas condiciones el alquiler sale mucho mejor parado.

 

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