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Datos estadísticos sobre las inversiones inmobiliarias en España
La montaña rusa del precio de la vivienda nueva en las últimas tres décadas
Si echas un vistazo al gráfico que saqué con los datos de precios medios de viviendas nuevas de la Sociedad de Tasación, verás como el mercado ha tenido varias oscilaciones importantes en las últimas décadas.
El mercado de segunda mano tuvo un comportamiento similar, y esas evoluciones permiten darse cuenta de que los activos inmobiliarios también pueden perder valor y tardar en recuperar los precios anteriores. En este caso, las viviendas perdieron más del 30% de su valor de mercado entre 2007 y 2014. En 2020, todavía estaban un 15% por debajo de los precios del pico, pese a que habían pasado 13 años con su correspondiente inflación.
Cada ciudad, zona, o incluso cada bien tiene su propio comportamiento
Los datos estadísticos anteriores están muy bien, pero solo muestran el agregado del mercado inmobiliario en España. En realidad, si miras por provincias o ciudades, te darás cuenta de que en algunas zonas las correcciones fueron mucho más leves que en otras. Eso fue porque la oferta y la demanda en esas áreas se movieron de formas diferentes.
Y luego, hay que mirar cada bien en particular. Por ejemplo, se inflaron mucho más los precios de alojamientos baratos que los de alto standing, aunque todos subieron. Y lo mismo pasó durante la bajada posterior. Y luego están las condiciones en las que se compró el bien, independientemente de la situación del mercado. Quien hubiese comprado un chollo en 2007 no se vio afectado por la bajada de la misma manera que el resto de los propietarios.
La rentabilidad de las inversiones inmobiliarias no es la evolución del precio de la vivienda
En los medios de comunicación se suele escuchar hablar mucho de la evolución del precio de la vivienda, sea nueva o de segunda mano. Pero, para una persona interesada en inversiones inmobiliarias, esa evolución no es tan relevante. Quien quiera comprar un activo para revenderlo no se espera a que suban los precios para hacerlo. Lo que hace es aportar un valor añadido al bien, generalmente mediante una actualización del piso o de la casa. Y quien haya elegido el camino del alquiler busca rentas, que ciertamente pueden bajar en el futuro, pero no son exactamente lo mismo que el mercado de venta.
Sin embargo, a largo plazo, la evolución del precio de la vivienda sí que tiene importancia por si el inversor quiere deshacerse de sus activos para usar el dinero para otro propósito. Por ese motivo, siempre es importante tener una idea del valor de mercado de los bienes.
¿Qué precios de la vivienda para el futuro?
A principios de 2022, cuando escribo este artículo, muchos factores indican que podemos haber entrado en una época de inflación sostenida. El año 2021 cerró con un IPC récord del 6,5%, en máximos de 29 años. Hay quien afirma que es una situación temporal, debida a la recuperación post pandemia y a unos cuellos de botella en la industria. Pero también muchas voces destacan que todo el dinero invertido por los bancos centrales en los últimos años iba a tener un impacto inflacionista en algún momento.
Con eso en mente, es bastante probable que muchas personas decidan invertir en vivienda para proteger su patrimonio de un riesgo de pérdida de poder adquisitivo. La idea es que las viviendas se revalorizarán al menos al mismo ritmo que el IPC, y que las rentas derivadas de las inversiones inmobiliarias, como los alquileres, están indexadas a la inflación.
De ser así, es posible que los precios inmobiliarios suban bastante más que la inflación, provocando una revalorización interesante de esos activos para quienes inviertan ahora o lo hayan hecho hace poco.
No se sabe lo que va a pasar, pero, a largo plazo, haber comprado un activo inmobiliario de calidad puede ser una estrategia muy buena para tus finanzas personales. Veamos cómo hacerlo.
Dos estrategias posibles para las inversiones inmobiliarias
Comprar para alquilar
La primera opción que tiene un inversor interesado por el mercado inmobiliario es adquirir un bien para ponerlo en alquiler. La ventaja es que es una estrategia que requiere en general poca dedicación, especialmente si alquilas a largo plazo. Una vez firmado el contrato, si todo va bien, cobrarás mensualmente una renta, y solo tendrás que actuar ocasionalmente, para resolver algún problema puntual o remplazar algún equipo dañado.
Muchas personas eligen comprar una segunda vivienda en cuanto pueden, para disponer de ingresos complementarios. Es una buena forma de sumarle algo más a tu pensión cuando te jubiles, por ejemplo.
Comprar para vender
La segunda posibilidad es simplemente hacer compraventa de viviendas. La estrategia es buscar un bien a buen precio, y mejorarlo para luego poder venderlo mucho más caro. Lo más habitual es adquirir una vivienda que necesite una reforma, hacerla, y venderla luego en perfectas condiciones a un comprador que quiera un lugar para entrar a vivir.
Otros inversores más experimentados se interesan por casas muy rebajadas porque están ocupadas. Negocian con las personas que viven dentro para que se vayan, hacen algunas reformas, y consiguen una plusvalía.
El inconveniente de comprar para vender es que requiere mucho tiempo y dedicación. Hace falta comprar bien, organizar las obras, y vender la vivienda. Se puede conseguir un beneficio importante, pero para seguir ganando dinero hay que repetir todo el proceso.
¿Tiene sentido ser propietario de tu vivienda principal?
Cuando hablamos de inversiones inmobiliarias, siempre es interesante valorar el tema de la compra de tu residencia. Podrías perfectamente comprar una vivienda y ponerla en alquiler, mientras tú mismo arriendas el sitio donde vives. Todo depende de cuanto pagas de alquiler y de la rentabilidad que sacas a tu inversión.
Generalmente, se considera que, si compras tu vivienda principal a un buen precio, estás ahorrando cada mes el equivalente del arriendo que te tocaría pagar si vivieras en una casa ajena, menos lo que pagues de hipoteca. En muchos casos compensa, pero en algunos otros, no está tan claro. Influyen factores como los tipos de interés y los precios inmobiliarios.
Consejos imprescindibles sea cual sea tu estrategia de inversiones inmobiliarias
Ubicación
Es un factor fundamental, que muchos compradores o inquilinos potenciales van a mirar en detalle antes de tomar su decisión. Le tienes que dar mucha importancia, y no dejarte distraer por otros elementos como el precio. De hecho, si estás valorando una ubicación regular porque el precio es muy barato, deberías darte cuenta de que la justificación de ese precio es precisamente la mala localización.
Una buena ubicación tiene un coste, pero es una inversión, porque la inmensa mayoría de las personas le dan mucho peso a este factor.
Precio
Cuando vayas a comprar un bien, deberías preguntarte siempre dos cosas. La primera es: ¿A cuánto le puedo vender si me gasto X en actualizarlo? La segunda es: ¿Qué renta le sacaría a esa vivienda en el mercado de alquiler? Si no puedes hacer una plusvalía importante, o la rentabilidad del alquiler sería porcentualmente baja, desiste y busca más.
Sea cual sea la inversión inmobiliaria que hagas, tienes que comprar a buen precio. En eso el consejo es similar a lo que ocurre con la compra de acciones en bolsa para el largo plazo y el value investing.
Transporte público e infraestructuras
Además de la ubicación, es importante que la vivienda que compres tenga un buen transporte público, con la excepción de aquellas urbanizaciones donde viven solo personas que tienen coche. En una ciudad, las personas quieren poder cerca una parada de metro o de bus. Y eso también vale con servicios básicos como supermercados, colegios, centros de salud, comercios, etc.
Vecindario
La ubicación y el vecindario son para mí dos cosas muy diferentes. La vivienda puede estar bien ubicada, pero estar en una zona problemática. Además, ya que hablamos de los vecinos, es interesante saber qué tipo de personas viven en la finca. A menudo, los pisos muy baratos se encuentran en edificios ocupados por personas conflictivas. Hay fincas donde las ocupaciones y los robos son muy habituales. No te interesa demasiado invertir allí si las cosas son complicadas.
Finca
Como propietario, te tocará pagar por los arreglos que necesite el edificio. En algunas fincas antiguas, los gastos de comunidad se disparan, con sucesiones de derramas por varios motivos. Hace falta actualizar la red eléctrica, luego volver a aislar la azotea, después pintar la fachada, lo que merma tu inversión, especialmente si compraste para poner en alquiler. También es importante saber cuál es la situación financiera de la comunidad, especialmente si hay muchos morosos.
El estado de la vivienda
Lo más habitual es conseguir un buen precio de compra cuando la vivienda ya tiene unos años y necesita una actualización, o está francamente en mal estado. Equivocarte en la estimación de los costes de rehabilitación del piso puede cambiar mucho la rentabilidad de tu inversión inmobiliaria, especialmente si quieres hacer una compraventa. Por ello, siempre es recomendable hacer una visita con tu albañil de confianza antes de firmar la compra. Así tendrás una mejor idea de lo que hay que hacer.
Altura
Una de las características más importantes si vas a comprar una vivienda es la altura de esta. Antiguamente, cuando no había muchos ascensores, las plantas más bajas eran las que más interés despertaban. Ahora se valoran más las plantas más altas. Tienen más luz, mejores vistas, y son más seguras. Los áticos son los más apreciados, pese a que puedan tener algunos problemas, por ejemplo, filtraciones desde la azotea.
Ascensor
Si la finca en la que compras la vivienda no tiene ascensor, deberías por lo menos averiguar si es posible instalar uno a medio o largo plazo. Para tus inversiones inmobiliarias, suele ser recomendable optar por casas que tienen ascensor, porque es algo muy demandado por todos, y especialmente por compradores e inquilinos más mayores.
La distribución
Los metros cuadrados que tiene la casa no siempre son un dato objetivo. Porque la distribución de un piso puede hacer perder mucho espacio útil. Piensa en aquellas viviendas alargadas que necesitan pasillos enormes que ocupan mucho sitio. O en otras que tienen unos muros de carga que limitan cualquier aprovechamiento del espacio. Tenlo en cuenta.
Balcón o Terraza
No es imprescindible, pero disponer de un balcón o mejor, de una terraza, le da mucho valor a una vivienda. Durante el confinamiento, esas pequeñas aperturas al mundo exterior fueron todavía más apreciadas, pero siempre han sido elementos de mucho valor. Y más en un país con un clima tan suave como España.
Aislamiento
Finalmente, cuando estés considerando una vivienda para tus inversiones inmobiliarias, deberías prestar atención al aislamiento, tanto al nivel acústico como térmico. En España, la mayoría de las casas antiguas tienen cerramientos muy finos. En invierno, las pérdidas de calor son grandes, mientras en verano, enseguida se calientan las viviendas. Y no hablemos del ruido de los vecinos.
Cuando compres una vivienda, estudia el aislamiento y plantea empezar la obra por invertir en mejorarlo, ya que lo valorarán tanto posibles compradores como inquilinos.
¿Dónde conseguir buenas viviendas para invertir?
Subastas judiciales
Las viviendas que han sido embargadas por orden judicial son subastadas en un proceso digital en el que puede participar cualquiera. Es una forma de invertir muy peculiar, porque a menudo se desconocen cosas importantes, como el estado de la vivienda. Pero hay personas que se especializan y consiguen muy buenas compras.
Portales inmobiliarios
Es la manera más habitual de encontrar viviendas. Hay mucha elección, con portales generalistas como Idealista, Fotocasa, Habitaclia, u otros que están centrados en pisos de bancos. El inconveniente de esos portales es que las mejores oportunidades de inversión inmobiliaria no suelen llegar a registrarse allí. Porque las viviendas más interesantes son captadas antes.
Contactos en agencias
Por el motivo anterior, si de verdad quieres hacer buenos negocios, lo mejor es establecer una relación de confianza con una agencia inmobiliaria. Porque ellos son los que identifican las mejores oportunidades, e informan a sus mejores compradores antes de siquiera publicar un anuncio en un portal. Lo complicado es establecer esa relación de confianza. Normalmente ocurre después de haber sido cliente en otras ocasiones.
Inversiones inmobiliarias basadas en la compraventa de viviendas
La compraventa de vivienda saca sus beneficios de la diferencia entre el precio de compra del bien, al que se suman las obras y los impuestos, con el precio de venta. En cada operación hace falta hacer un diagnóstico completo de la vivienda, y elegir cuidadosamente hasta qué punto se actualiza, para maximizar la plusvalía.
Hay que tener en cuenta los plazos también. Hace falta encontrar una vivienda interesante, negociar, firmar la compra, hacer las obras, poner la vivienda a la venta, negociar y firmar. Todo eso toma varios meses, por lo que la rentabilidad de la operación tiene que ser elevada para que todo el esfuerzo merezca la pena.
¿Qué calidades usar?
Cuando compras para vender, la elección de las calidades es una decisión muy importante. Tienes que elegir unos materiales vistosos, pero no muy caros. Hay que encontrar un balance. Si usas calidades muy básicas, se notará, y el comprador puede sentirse estafado. Si usas materiales muy buenos, tus costes se incrementan mucho y la rentabilidad de la operación merma.
Por eso, es importante contar con una empresa de obras de confianza, que pueda conseguir buenos resultados con materiales de calidad media. Pero, todo depende del tipo de vivienda, por supuesto. Si compras un chalé de lujo y lo renuevas, tienes que poner los mejores materiales.
¿Qué obras hacer?
- Cambio de ventanas. Ideal para mejorar el aislamiento térmico y acústico de la vivienda. Pero es una inversión importante.
- Cambio de suelos. Necesario en cualquier vivienda un poco antigua.
- Cambio de cocina y baño. Imprescindible para volver a vender la vivienda “para entrar a vivir”.
- Electricidad y fontanería: según necesidades de la vivienda.
- Recomendado.
¿Cómo conseguir una buena empresa de obras?
Como habrás entendido de todo lo que comentamos antes, es fundamental elegir una buena empresa para las obras de tus inversiones inmobiliarias. Si haces compraventas, el tiempo es un factor esencial. Quieres minimizar el plazo entre compra y venta, y para eso necesitas una empresa de obras que cumpla con sus cometidos y respete las fechas.
¿Cómo conseguir una buena empresa? Lo mejor es empezar por recomendaciones de personas en las que confías, y luego establecer una relación de confianza basada en los resultados. No dudes en hablar con muchos profesionales antes de elegir uno con quien conectes, y pide referencias.
¿Cómo conseguir compradores?
La forma más fácil de conseguir compradores para la vivienda que tienes en venta son los portales que ya citamos, y las agencias inmobiliarias. Si quieres ahorrarte los gastos de agencia, y así mejorar la rentabilidad de la operación, tendrás que gestionar la venta por tu cuenta.
Inversiones inmobiliarias basadas en el alquiler
Alquilar a largo plazo
Dentro de las inversiones inmobiliarias, es la opción más cómoda. Compras un piso, lo actualizas, lo pones en alquiler a largo plazo, y, si hay suerte, solo te dedicas a cobrar las mensualidades. Además de la comodidad, tiene una gran ventaja fiscal, si la casa es la vivienda habitual del inquilino, hay un 60% de deducción en las rentas netas declaradas por el propietario. Suponiendo que tu tramo de IRPF sea del 30%, con esa deducción pagas solo un 12% de los ingresos netos (alquileres menos gastos).
Alquilar por habitaciones
La ventaja es que sacas más dinero al piso, sumando los ingresos de cada habitación. El inconveniente es que tienes que gestionar en paralelo varios alquileres, y siempre estar pendiente de no tener alguna habitación vacía, que mermaría tu rentabilidad. Puedes alquilar a estudiantes, jóvenes profesionales, o incluso extranjeros que solo están de paso una temporada.
El alquiler turístico
Alquilar para temporadas cortas permite sacar mejores precios, siempre que se cumplan varias condiciones. Primero, tu vivienda tiene que estar en una zona con atractivo turístico. Segundo, tienes que cumplir la normativa de la comunidad autónoma en materia de alojamientos turísticos, que generalmente implica obtener una licencia específica.
Puede ser muy rentable, pero obliga a estar pendiente de la vivienda para las entregas de llaves y la limpieza, o a subcontratar esas tareas, lo que aumenta el gasto. Y también es fundamental conseguir ocupación durante los periodos de mayor demanda.
Combinación alquiler turístico y estudiantes
En ciudades que tienen demanda de estudiantes y de turistas, se puede hacer una estrategia combinada, alquilando a estudiante durante los meses de octubre a mayo, para luego poner la vivienda a disposición de los turistas. De esa forma, se consigue maximizar los ingresos durante todo el año.
¿Qué inversión realizar en un piso de alquiler?
A diferencia de la vivienda que compras para su venta inmediata, si compras para alquilar te interesa tener buenas calidades, para que la inversión de la obra te dure con el tiempo. Pero todo depende de a quien vas a alquilar. Si el piso irá destinado a estudiantes, que suelen cuidar menos las viviendas, quizás no te compense gastarte mucho en la obra. Si es para vivienda habitual, la cosa cambia.
Piensa en el aislamiento, porque si las facturas de luz y gas son altas, o si se escuchan mucho los vecinos, tus inquilinos serán más propensos en irse a otro lugar. Lo mismo ocurre con comodidades como el aire acondicionado o la calefacción central.
Luego, tienes que decidir si alquilas amueblado o vacío, limitándote a ofrecer una cocina equipada, y una lavadora (es bastante estándar en España).
Como redactar el contrato de arrendamiento
En la página del Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana tienen un modelo de contrato al que merece la pena que eches un vistazo. Ten en cuenta que, si alquilas a largo plazo, el contrato será anual, renovado automáticamente hasta cinco años, y se actualizará por el IPC. Podrás recuperar el piso antes de los cinco años solo para usarlo tú mismo, o un familiar directo.
¿Dónde conseguir inquilinos?
Si buscas inquilinos a largo plazo, lo mejor son los portales como Idealista y Fotocasa, ya citados. También puedes confiar tu vivienda a una agencia, pero que sepas que suelen cobrar un mes de comisión, tanto al propietario como al inquilino, lo que puede frenar a mucha gente. Si vas a alquilar por habitaciones puedes echar un vistazo a Badi o a la sección “compartir piso” de Idealista. Para el alquiler vacacional, tienes plataformas como Booking o Airbnb, entre otras.
¿Qué gastos tienen las inversiones inmobiliarias?
Gastos e impuestos a la compra
- IVA del 10% en viviendas nuevas, ITP de hasta el 10% en viviendas de segunda mano.
- Comisión de agencia, generalmente el 3% del precio de venta.
- Gastos de notaría, alrededor de 800 o 1.000 euros para la compraventa, más una cantidad similar en caso de hipoteca.
- Honorarios del registro de la propiedad, alrededor de 300 euros en un caso medio.
- Lo que tengas que pagar para las obras.
Gastos e impuestos anuales
- Gastos de comunidad. Pueden ir de unos 500 euros anuales para una finca sin muchos servicios a superar los 2.000 euros al año en urbanizaciones con portero y piscina. A eso tienes que sumar posibles derramas.
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Depende mucho del tamaño de la vivienda, de su ubicación, de la ciudad. Como referencia puede poner entre medio mes y un mes de alquiler.
- IRPF sobre los alquileres. Como ya explicamos, los alquileres se declaran en la renta y están sometidos a los mismos tramos que los rendimientos del trabajo. Si tu inquilino tiene en tu vivienda su residencia principal, puedes deducirte el 60% de las rentas netas. En las otras situaciones (turismo, estudiantes) no hay deducción.
Gastos e impuestos en la venta
- Comisión de agencia y gastos de notaría.
- El impuesto de plusvalía, que se paga al ayuntamiento, y que graba el incremento de valor de los terrenos en los que está edificada la vivienda.
- El IRPF sobre la operación de compraventa. Se tributa con los tramos de ganancias patrimoniales. Es decir un 19% hasta 6.000 euros, un 21% de 6.000 euros a 50.000 euros, y un 23% más de 50.000 euros. El IRPF se paga sobre la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra, al que se le suman gastos como el ITP o IVA, los honorarios de notaría y registro, las obras de mejora, etc.
¿Cómo financiar tus inversiones inmobiliarias?
Con capital propio
Si dispones de patrimonio, puedes financiar la compra de los activos inmobiliarios, los impuestos, gastos y obras con tu propio capital. Así no dependes de la decisión de un banco de otorgarte una hipoteca, no tienes gastos financieros, y ahorras un poco en notaría.
Sin embargo, te limita mucho en las posibilidades de compra, salvo que ya dispongas de un patrimonio muy importante.
Solicitar una hipoteca
Recurrir al crédito, y en ese caso, a una hipoteca, tiene varias ventajas. Primero, aprovechas el apalancamiento, para poder comprar hoy algo que sino tendrías que esperar muchos años ahorrando a poder conseguir. En segundo lugar, la financiación de una vivienda suele tener tipos de interés bajos, porque el riesgo es pequeño para la entidad, puesto que tiene la contrapartida del bien como garantía.
En el blog tengo varias entradas sobre hipotecas, sobre cuanto pedir, si compensa una fija o variable, la novación, y mucho más.
Ten en cuenta que, cuando compras para inversión, al no ser tu vivienda principal los bancos suelen prestar menos, generalmente solo hasta el 50%, salvo que sean viviendas que tienen en cartera.
Calcular la rentabilidad de tus inversiones inmobiliarias
Compraventa de vivienda
Para calcular la rentabilidad de una operación de compraventa tienes que hacer una simple resta. Al precio de venta acordado y cobrado restas todos los gastos y impuestos de la venta, todas las obras realizadas, el precio de compra y todos los gastos e impuestos asociados.
Pero luego, tienes que comparar eso al dinero que invertiste y medir el tiempo que ha pasado. Te voy a poner un ejemplo.
En enero te pones a buscar una oportunidad de inversión. En febrero encuentras algo que te encaja, y firmas la compraventa en marzo. Enseguida tu empresa de obras se pone a reformar el piso, y te lo entregan en mayo. Lo pones a la venta, y en septiembre firmas.
Con todos los gastos asociados, te costó 120.000 comprar y reformar el piso. Lo vendes por 150.000 euros, a los que tienes que restar gastos e impuestos por 8.000 euros. Te sale un resultado de la operación de 22.000 euros, antes del IRPF (4.620 euros a pagar). Resultado neto: 17.380.
En ese caso, habrías sacado un beneficio neto de 14,3%, es decir una rentabilidad anual de 19% aproximadamente. Porque fue sobre 9 meses, no 12. Es como calcular la TAE.
Alquiler de vivienda
La primera forma de calcular la rentabilidad del alquiler a largo plazo es valorar las rentas netas y compararlas con el coste total de la inversión.
Supongamos que compraste el bien por 120.000 (incluidos todos los impuestos y gastos). Lo alquilas por 700 euros al mes. La comunidad cuesta 50 euros mensuales, pero hay derramas anuales por 400 euros. También te gastas unos 300 euros anuales en reparaciones diversas y sustitución de equipos. Es decir, tus rentas netas no son 8.400 euros, sino 7.100 euros. Sobre eso pagas un 30% de IRPF, pero tienes una deducción del 60%, por lo que acabas pagando 852 euros. Tu resultado anual es 6.248 euros, un 5,2% de rentabilidad anual.
En realidad, tu rentabilidad sube con el tiempo, puesto que el alquiler se actualiza con el IPC (que casi nunca baja).
La segunda forma de calcular la rentabilidad del alquiler es incluir a las rentas la revalorización de la vivienda. En un periodo corto de tiempo no influye, pero después de 10 años, además de las rentas conseguidas, muy probablemente tendrás una plusvalía latente. Es lo mismo que en bolsa. Tienes por un lado los dividendos, y por el otro la revalorización del precio de las acciones. Igual que con la bolsa, también podrías tener pérdidas latentes, sin embargo, en las inversiones inmobiliarias, es menos frecuente. Salvo que compres en el pico de una burbuja.
Lo sé, es mucha información, pero eso lo que tienen las guías. Espero que te haya sido útil. Si es así, ¡compártela!